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2022年08月22日发布

行业点评

本周地产板块涨幅靠前，物业板块跑赢国企指数和沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.8%和+0.8%。

本周土地市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面555万㎡，单周环比28%，单周同比-6%，平均溢价率1%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面29079万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润置地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房成交环比上升，同比下降。本周35个城市商品房成交合计371万平米，周环比+11%，周同比-24%。其中，一线城市周环比+24%，周同比-14%；二线城市周环比+4%，周同比-25%；三四线城市周环比+32%，周同比-39%。

二手房韧性较强，环比小幅上升，同比明显提升。15个城市二手房成交合计157万平米，周环比+1%，周同比+18%。其中，一线城市周环比+1%，周同比-18%；二线城市周环比0%，周同比+30%；三四线城市周环比+18%，周同比+113%（城市个数较少）。

7月商票逾期持续上升，中小房企商票逾期数量增长较快。7月商票逾期名单中，房地产项目公司数量高达2005个，占全部逾期企业64.4%，环比上升1.9%，其中TOP101-200、TOP200+梯队发生商票逾期的房企数量环比分别增加4和32家，合计逾期房企数量占全部逾期房企数量的86.1%。当前政策明确支持房企合理的融资需求，监管层探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债，预计后续逾期现象或放缓。

上海临港限购放松，预计未来更多差异化政策将落地。8月20日临港出台人才购房新政策：在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。而此前政策为：连续3年上海个税或社保（其中至少1年在临港）且名下无房的临港常住人口，在临港工作满1年且已与临港清单内单位签订二年及以上劳动合同，可在临港新购1套住房。我们在7月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三批次房源限价突破和临港限购的放松在逐步印证，预计上海的差异化限购限价将在未来一年内进一步落地。临港限购放松是本轮首个明确发文的一线城市调控放松，具有较强信号意义，预计后续需求侧政策将持续放宽。

投资建议

上海临港限购放松信号意义较强，预计未来更多差异化政策有望落地。地产板块，首推2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约