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2022年08月18日发布

【每日一问】

今年二批重点城市集中土拍持续提质缩量，出现溢价率略微下降、流拍现象稍有好转的特征，整体热度平平。截至8月15日，22个重点城市中19城完成了二批集中土拍，另有郑州、沈阳、长春至今未公告二批集中土拍信息。1）从成交规模上看，19城二批集中土拍共成交住宅用地401宗，较今年首批19城上涨6.6%；成交总建面3875万平，较首批上涨6.0%。2）从成交价格来看，合计成交金额5253亿元，较首批上涨8.5%；楼面均价1.36万元/平，较首批上涨2.4%，为实行集中土拍制度以来，楼面价最高的一个批次。3）得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象持续好转，本次流拍率为5.8%，较首批下降了3.6个百分点。4）从整体土拍热度来看，溢价率略微下降，整体热度平平。19城二批集中土拍底价成交率64.1%，较首批提升4.0个百分点；触顶成交率为21.7%，较首批下降2.0个百分点；平均溢价率3.6%，较首批下降了0.9个百分点（与首批的比较均为19城数据比较，首批数据中剔除郑州、沈阳、长春三城数据）。

从土拍规则来看，与今年首批相比，9城土拍规则基本不变，8城适度放松，2城则适度收紧土拍规则。北京、青岛、杭州、武汉等适度放松土拍规则，主要表现为降低参拍门槛，提高地块利润空间等，以提升企业拿地意愿。长沙、宁波则适度收紧土拍规则。济南、天津、无锡、重庆等较首批基本无变动。

从城市角度来看，南京成交规模领跑，上海土地出让金榜首，多城区域热度分化仍显著。1）从成交规模来看，与首批相比，12城成交建面增长，7城成交建面减少。其中南京受到供应规模增长的影响，总建面增幅高达322%，以443万平的成交量领跑19城，青岛以153%的增幅位居第二，成都以421万平的成交总建面位居成交量第二。2）从土地出让金来看，二批集中土拍成交总金额排名前五的城市为上海、南京、杭州、北京、成都，分别为780、727、557、500、402亿元；以上五个城市首批+二批成交总金额分别为1659、918、1385、980、795亿元。3）从地价水平来看，近半数城市楼面均价较首批有所提升。从增幅来看，上海、广州、青岛楼面均价较首批分别上涨68.6%、42.5%、40.5%，为了提升房企积极性，政府拿出更多优质地块；绝对数值来看，北京本批次楼面价约34522元/平，刷新集中供地以来纪录，主要原因在于本次集中供地出现的高价地块占近三成，拉升了整体楼面价。4）从溢价率来看，深圳、合肥溢价率达9.3%、7.9%，其余溢价率均在7%以下。深圳对比今年首批以及去年三批地块的价格，本轮16块土地中的大部分地块限价都有所上涨，也在一定程度上提高了房企参与的积极性。武汉、重庆、天津的溢价水平均处于较低位，分别为1.0%、0.5%、0.0%。相较于首批，10城溢价率下降。其中广州溢价率较首批提升幅度最大，主要是因为位于中心区的优质地块占比增多，房企参与拿下的决心更强烈，整体溢价率6.6%，较首批上升5.6个百分点。

从房企角度来看，国企央企依旧是拿地主力，且更多聚焦优质资源的获取。2022年二批集中土拍按全口径拿地金额分，地方国企、央企、民企分别占比54%、29%、17%。央企国企依然是市场拿地主力，拿地态度整体偏谨慎，其中地方国企占比最高；此外，民企占比较首批拿地建面占比再下降10个百分点至20%，是集中土拍制度实施以来，民企拿地占比最少的一个批次。央企以18407元/平最高的楼面均价、6.90%最高的溢价率获地，楼面均价较首批提升了15.3%，溢价率较首批提升了5.87个百分点；地方国企的溢价率和楼面均价分别提升1.15个百分点、10.4%至2.42%和12940元/平；民企平均溢价率较首批提升了1.53个百分点至4.71%，楼面均价较首批下降了8.8%至12154元/平。按照房企销售规模划分，Top30房企拿地数量占比为23%，与首批基本持平，较去年第三批大幅上升13个百分点，龙头房企今年集中土拍的拿地积极性有所提升。

拿地金额靠前的仍然以央国企为主。本轮拿地金额排名靠前的房企保利发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、中国海外发展，拿地金额分别为425、370、365、305、225、165亿元。除滨江集团外，均为央国企。以上六家房企今年首批+二批集中土拍合计拿地金额分别为644、518、599、365、418、475亿元。其中保利、华润、中海、招蛇在去年的集中土拍中拿地金额也位居前十的行列，整体集中土拍的投资力度较大同时能保持相对平稳的投资节奏。

从房企布局情况来看，1）保利发展投资布局最广，进驻了11个城市。其余TOP30房企中，拿地城市数量在5个及以上的房企还有越秀地产、招商蛇口、华润置地、中国海外发展。拿地城市数量在2-4个的房企：华发、建发、金茂、龙湖、万科。拿地城市数量在1个的房企：滨江、绿城、金地。2）滨江集团是最注重区域深耕的房企，二批集中土拍中杭州单城拿地金额高达225亿元，今年已经在杭州投入418亿元土地投资（首批+二批），持续巩固大本营优势。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（8月18日）申万房地产板块下跌1.04%，相对沪深300收益率为-0.17%；恒生地产板块下跌0.76%，相对恒生指数收益率为0.04%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企跌幅均值分别为0.90%、0.97%、1.30%。板块今日出现回调，近期各地频出的房企纾困政策以及中债信用增进投资公司对民营房企发债提供担保的模式效果仍有待观察。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为-1.69%，排名前三是新城控股、万科A、保利发展，涨跌幅分别为0.29%、-0.53%、-0.92%，其中万科发布公告将每10股可获派发的现金股息由9.70元调增为9.76元。主流内房股今日涨跌幅均值为-2.42%，排名前三是美的置业、华润置地、龙湖集团，涨跌幅分别为-1.17%、-1.30%、-1.62%。美的置业和龙湖集团作为示范民企，相对跌幅较小，持续受到中债信用增进投资公司对民营房企发债提供担保的消息发酵的影响。