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2022年08月16日发布

要点

7 月土地购置量跌价涨推动单价大幅提升；淡季商品房销售量价回落，一线城市新建住宅价格指数连续 7 个月环比正增长

7 月，土地购置面积为 918 万平方米，单月同比-47.3%，环比-25.9%；土地成交价款为 875 亿元，单月同比-33.4%，环比+33.6%；土地购置单价为 9529 元/平。1-7 月，土地购置面积为 4546 万平，累计同比-48.1%；土地成交价款为 2918 亿元，累计同比-43.0%；土地购置单价为 6419 元/平，累计同比+9.8%。

7 月，商品房销售面积为 0.93 亿平，单月同比-28.9%，环比-49.1%；商品房销售额为 0.97 万亿元，单月同比-28.2%，环比-45.4%；商品房销售均价为 10471元/平，单月同比+0.9%，环比+7.4%。

1-7 月，商品房销售面积为 7.82 亿平，累计同比-23.1%；商品房销售额为 7.58万亿元，累计同比-28.8%；商品房销售均价为 9691 元/平，累计同比-7.4%。7 月，70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-1.7%，其中一线、二线、三线分别为+3.1%、-0.5%、-3.2%；当月环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.3%、0.0%、-0.3%。7 月，70 大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.0%，其中一线、二线、三线分别为+0.9%、-2.5%、-3.9%；当月环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为+0.2%、-0.2%、-0.3%。一线城市新建住宅价格指数连续7 个月环比正增长，7 月环比涨幅小幅收窄至 0.3%（6 月为 0.5%，5 月为 0.4%）。

房地产开发投资表现疲弱；新开工和竣工继续深度下滑；开发到位资金降幅走阔7 月，房地产开发投资额为 1.11 万亿元，单月同比-12.3%；房屋新开工面积为0.96 亿平方米，单月同比-45.4%；房屋施工面积 1.04 亿平方米，单月同比-44.3%；房屋竣工面积为 3392 万平方米，单月同比-36.0%。

1-7 月，房地产开发投资额为 7.95 万亿元，累计同比-6.4%；房屋新开工面积为7.61 亿平方米，累计同比-36.1%；房屋施工面积为 85.92 亿平方米，累计同比-3.7%；房屋竣工面积为 3.20 亿平方米，累计同比-23.3%。

1-7 月，房地产开发资金合计为 8.88 万亿元，累计同比-25.4%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别-28.4%、-11.4%、-37.1%、-25.2%。

投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月 29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险，房地产企业信用风险。