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2022年08月15日发布

本周新房销售大幅下滑，江苏多城降低二套首付比例。受购房者普遍信心不足、以及近期部分地区疫情再次反复的影响，本周新房销售出现较大幅度下滑，单周量能处于今年以来低点。政策方面，本周南京、常州、无锡大幅下调二套商贷首付比例。原因看，江苏房地产业对地方财政的贡献额、对土地财政依赖度都位于各省市前列，而限贷放松是刺激住房需求最为有效的政策之一，本周江苏密集放松验证了我们此前的判断。我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。

社融：7月居民中长期贷款规模新增1486亿元，同比少增2488亿元，与6月同比少增989亿元相比降幅再次扩大。当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例由6月的14.8%提升至21.9%。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.1%，领先大盘1.29个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第14名。本周上涨个股共118支，较上周增长100支，下跌股数为18支。（若无特殊说明，报告中本周指8.8-8.14当周）。

新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为229.6万平方米，环比下降26.2%，同比下降37.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.1万方，环比-29.8%，同比-39.0%；样本二线城市为128.6万方，环比-26.1%，同比-36.4%；样本三线城市为49.8万方，环比-22.5%，同比-36.6%。从今年累计32周新房成交面积同比看，样本30城共计9477.2万方，同比下降-36.0%；一线城市为1907.8万方，同比-29.5%；二线城市为5512.3万方，同比-33.1%；三线城市为2057.0万方，同比-46.8%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计126.0万方，环比下降0.3%，同比增长23.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.2万方，环比-4.6%；样本二线城市为78.9万方，环比0.1%；样本三线城市为17.0万方，环比6.7%。年初至今累计二手房成交面积为3482.8万方，同比变动为-22.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为916.6万方，同比-38.4%；样本二线城市为2131.8万方，同比-11.3%；样本三线城市为434.3万方，同比-11.3%。

重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计，本周（8.8-8.14）共发行房企信用债8只，环比减少8只；发行规模共计66.50亿元，环比减少36.41亿元，总偿还量125.94亿元，环比减少0.81亿元，净融资额为-59.44亿元，环比减少35.60亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（70.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（41.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（55.6%）的债券为主。

投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。