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2022年08月08日发布

投资要点

本周（2022.7.30-2022.8.5，下同）：房地产板块（SW）涨跌幅-4.50%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.32%，-0.54%，超额收益分别为-4.18%、-3.96%。

房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周60城新房成交面积383.7万平，环比-9.6%，同比-28.1%；2022年7月1日-7月31日累计成交1749.8万平，同比-37.7%。2022年累计成交11913.4万平，同比-42.7%。20城二手房成交面积150.4万平，环比-9.12%，同比+15.2%；2022年7月1日-7月31日累计成交680.1万平，同比-4.1%。2022年累计成交3599.91万平，同比-34.0%。16城新房累计库存10189.1万平，环比-0.3%，同比+9.2%。16城新房去化周期为12.0个月，环比变动-0.2个月，同比变动+3.7个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为10.1个月、12.3个月、26.5个月，环比分别变动-0.3个月、-0.1个月、-0.5个月。（2）土地市场：2022年8月1日-2022年8月7日，百城供应土地数量环比-41.4%，同比-1.8%；供应土地建筑面积环比-43.1%，同比-12.4%。百城土地成交建筑面积环比-48.8%，同比-46.3%；成交楼面价环比-35.5%、同比-8.0%；土地溢价率环比+1.7pct，同比-2.7pct。

重点政策：北京试点“全龄友好社区”项目，3个试点项目将支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率。此外，购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行。政策同时明确，老年人子女可作为共同借款人申请贷款。北京住建委表示将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施；多地出台新规强化预售资金监管，长沙市住建局要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”。

周观点：中国华融官宣纾困阳光城母公司，多地出台新规强化预售资金监管，贝壳统计的7月全国首套房贷平均利率4.35%，二套为5.07%，分别较上月下降7个、2个基点，平均放款周期25天，较上月缩短4天。中央政治局会议强调“稳定房地产市场”、“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交楼、稳民生”，8月各地有望加速出台放松政策。随着居民购房信心逐渐回复，未来2-3个月销售或将是V型回暖。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。