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深圳推出“一人购房全家帮”,60城新房成交边际回落

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概述

2022年07月11日发布

投资要点

本周(2022.7.2-2022.7.8,下同):房地产板块(SW)涨跌幅-4.36%,同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-0.85%,-0.40%,超额收益分别为-3.51%、-3.95%。

房地产基本面与高频数据: (1)房产市场: 本周 60 城新房成交面积 381.8万平,环比-52.0%,同比-46.9%;2022 年 7 月 1 日-7 月 8 日累计成交451.1 万平,同比-46.6%。2022 年累计成交 10614.7 万平,同比-43.6%;20 城二手房成交面积 148.6 万平,环比-9.2%,同比-15.0%;2022 年 7月 1 日-7 月 8 日累计成交 174.5 万平,同比-13.1%。2022 年累计成交3094.4 万平,同比-37.4%。 16 城新房累计库存 10017.0 万平,环比+0.9%,同比+7.6%。16 城新房去化周期为 12.8 个月,环比变动-0.1 个月,同比变动+5.2 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 11.6 个月、12.6 个月、28.4 个月,一线城市环比变动-0.4 个月,二、三线城市环比基本持平。 (2)土地市场:本周(2022.7.4-2022.7.10)百城供应土地数量环比-83.6%,同比-78.0%;供应土地建筑面积环比-88.5%,同比-83.0%。百城土地成交建筑面积环比-90.0% ,同比-87.4% ;成交楼面价环比+25.9%、同比+32.4%;土地溢价率环比-1.7pct,同比-13.9pct。

重点政策: (1)深圳拟实行“一人购房全家帮”:7 月 6 日,深圳住建局发布公告称,对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行修订,并形成了《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),其中提到,调整共同申请人的范围。拟在本次修订中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人;同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的,应当作为共同申请人。该政策释放了明显的降低购房门槛,提高首付和月供能力,提振市场预期的信号; (2)杭州加强预售资金监管,开启监管银行招标:6 月30 日杭州印发《关于进一步规范杭州市商品房预售资金监管的通知》,7 月 6 日发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》,购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户,否则不可办理网签,资金监管银行也将由政府牵头统一招标,中标银行若出现违规将无法获下一年续签合作。另外还提及了确定监管额度、监管资金留存节点及比例等。在楼市利好政策频出的当下,个别楼盘停工、交付逾期等风险仍存,杭州系列新政有助于加大对购房者所缴纳预售资金的保障力度,加速购房者信心回复。

周观点:近期,一线城市楼市利好政策频出,上海放松人才落户,深圳调整住房公积金贷款政策、规定父母配偶子女可共同申请。百强房企 6月销售额同比降幅收窄,环比增长超 60%,优于近 5 年 6 月历史同期表现,回暖信号较明确。贝壳统计的 6 月全国首套房贷平均利率 4.42%,环比下降 49 个 BP,是 2014 年以来最快的几次下降之一。随着供需两端政策加码放松,放松效应不断累积,居民购房信心逐渐回复,房企流动性风险和债务问题逐渐解决, 7 月单月销售和投资有望继续环比改善,未来 2~3 个月销售或将是 V 型回暖。中长期看,随着风险房企收缩,头部公司获得更多资源整合机会。建议关注:1)房地产开发:保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团;2)物业管理:新大正、招商积余、南都物业;3)房地产经纪行业:我爱我家。

风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期;疫情反复、发展超预期。

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