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2022年04月07日发布

投资要点

本周（2022.3.26–2022.4.1）：房地产板块（SW）涨跌幅+10.82%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+2.43%、+1.25%，超额收益分别为+8.39%、+9.57%。

房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周（2022.3.26-2022.4.1）60城新房成交面积405万平米，环比+14.3%，同比-50.8%；本年累计销售5051.1万平，同比-44.0%；2022年3月累计成交1663.1万平，同比-51.8%。20城二手房成交面积113.5万平，环比+3.7%，同比-46.9%；本年累计成交1325.8万平，同比-43.1%；2022年3月累计成交513.7万平，同比-44.5%。16城新房累计库存环比-10.8%，同比-9.2%；去化周期环比下降1.1个月。一线城市去化周期为7.7个月，较上周下降3.7个月，二线、三四线城市去化周期分别为16.2、27.0个月，较上周分别上升0.3、0.8个月。（2）土地市场：本周（2022.3.28-2022.4.3）百城供应土地数量环比-68.7%，同比-78.6%；供应土地建面环比-64.8%，同比-76.4%。百城土地成交建筑面积环比-46.0%，同比-74.1%；成交楼面价环比+82.3%、同比+119.4%；土地溢价率环比-3.32pct，同比-21.9pct。

重点政策：3月以来地产放松力度进一步增强，从之前的降利率、放宽公积金转向放松限购限售，近期放松的福州、衢州、秦皇岛、兰州等要么是东部沿海省会，要么是核心都市圈城市。福州市放松限购，非福州五城区户籍家庭无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，可购买一套福州五城区144平以下的普通住宅；衢州市非本市户籍家庭可在市区范围内购买新房和二手房，已出让地块中尚未网签的144平及以上新房不限售；秦皇岛市全面废止限购；兰州市推出较为全面的宽松政策，放松限购、降低商业贷款首付比例、推行“认贷不认房”等。

周观点：3月初政府工作报告提到的房地产探索新模式，推动租赁房、长租房为指导，本周住建部、财政部、央行、银保监会等出台的会议纪要和相关文件都指出在当前复杂形势下，政策应当释放足够利好信息。房地产政策会在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求下，走向宽松。2022年政策暖风频吹，全国有近70城放松调控。前期主要以三四线城市为主，现已经扩大至二线城市，且政策放松力度进一步增强。我们认为新一轮更深入的全国楼市放松已开启，预计有更多市场低迷城市加大松绑力度。此外，当前需求端政策调整较频繁，考虑到房地产形势依旧不容乐观，诸多房企面临流动性缺口，稳经济需稳地产，未来或出台供给端改善政策。保障性租赁住房方面，当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利。在目前金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。未来行业风险取决于房地产结构调整、政策支撑力度。建议关注1）在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企：保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口、中国海外发展；2）房地产后周期物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期