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央行下调房贷利率,多个强二线四限放松

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概述

2022年05月17日发布

投资要点

本周( 2022.5.9-2022.5.13): 房地产板块( SW)涨跌幅+3.91%,同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为+2.04%%, +3.51%,超额收益分别为+1.87%、 +0.39%。

房地产基本面与高频数据: ( 1)房产市场: 本周( 2022.5.7-2022.5.13)60 城新房成交面积 363.2 万平,环比+110.3%,同比-57.7%; 2022 年累计销售 6781.8 万平,同比-48.5%; 2022 年 5 月 1 日-5 月 13 日累计成交505.2 万平,同比-61.0%; 20 城二手房成交面积 140.5 万平,环比+193.2%,同比-32.0%; 2022 年累计成交 1975.8 万平,同比-42.7%; 2022 年 5 月1 日-5 月 13 日累计成交 184.1 万平,同比-22.8%。 6 城新房累计库存10174 万平,环比+0.1%,同比+5.3%。 16 城新房去化周期为 16.9 个月,环比上升 0.4 个月,同比上升 8.9 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 16.6、 16.0、 31.0 个月,环比分别变动+1.0 个月、 +0.03 个月、 +1.1 个月。 ( 2)土地市场: 本周( 2022.5.9-2022.5.15,下同) 百城供应土地数量环比+9.8%,同比-63.7%;供应土地建面环比-8.4%,同比-60.8%。百城土地成交建筑面积环比-52.2%,同比-82.6%;成交楼面价环比+13.0%、同比-31.4%, 溢价率环比+0.4pct,同比-13.1pct 。

重点政策: 5 月 15 日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全国范围内家庭首房商贷利率下限下调20BP,为五年期 LPR-20BP( 4.4%)。 此举可有效降低购房成本,体现政府稳房市的态度和决心, 且为各地提供更大因城施策空间。 4 月基本面数据不及预期, 重点城市放松政策频繁出台, 地方政策方面, 5 月 9 日,苏州进一步完善房地产政策,新房限售时间由 3 年调整为 2 年,二手房由原来的 3 年调整为不再限制转让年限。同时,非限购区域(张家港、常熟)房产不再计入家庭限购套数; 5 月 10 日,合肥优化限购政策, 其中瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园取消限购,其他区域的非户籍 2 年内累计缴纳社保时间从 1 年压缩至 6 个月,可购买一套房;本市户籍可以在限购区购买第三套二手房,新房则依然限购; 5 月 11 日长沙市提出,将家庭房屋登记为保障性租赁房可不计入家庭住房套数。

周观点: 4 月金融数据低于预期,经济不稳,放松不止,政策仍存较高改善预期。近日,苏州、南京、成都等强二线城市放松力度持续加码,中央政治局、一行两会连续释放积极信号,预计后续限购限售将进一步松绑,房贷利率、交易税费有望降低,金融机构对购房者和房企的支持性政策将加快出台。受疫情影响小的成都 2021 年 11 月以来二手成交量同比涨幅均超 70%印证了市场依旧具有强劲购买力。虽然疫情阻碍了部分城市放松政策传导,但此轮放松周期持续性强,放松效应仍在累积,股价方向仍旧向上,行业机会大于个股。随着疫情逐渐得到有效控制,叠加放松政策加强,回暖可期。中长期看,随着风险房企收缩,头部公司获得更多资源整合机会。 建议关注:( 1)房地产开发:保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团;( 2)物业管理:新大正、招商积余、南都物业;( 3)房地产经纪行业:我爱我家。

风险提示: 房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延;疫情反复、发展超预期

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