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2022年08月09日发布

关于房企拿地，本文聚焦以下几个方面：

2022H1，各地房企拿地情况以及对土地市场的影响如何？从全国层面来看， 2022 上半年主要房企拿地总金额同比下滑 74%，所有省份房企拿地金额均下滑。

各省份的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征：

1）从房企拿地金额及占比来看， 所有省份 TOP100 房企拿地金额均下降，绝大多数省份房企拿地占比降幅较大，房企拿地意愿相对低迷；

2）对房企拿地依赖度较高的区域而言， 土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的减少大幅下挫，边际变化明显；

3）对房企拿地依赖度较低的山东、江西等地而言， TOP100 房企拿地占比不大，房企拿地下滑对土地市场的决定作用弱化，土地市场下滑幅度相对较小。

4） 亦有如安徽、陕西一样此前房企拿地依赖度不低、土地出让金下滑幅度显著低于房企拿地金额下滑幅度、 甚至土地出让金实现正增长的区域。从拿地企业里国有企业的占比来看： 2022H1，绝大多数区域的国企拿地占比大幅上升。当前民企信用风险仍在演绎，商品房销售预期亦不佳，现金流承压，拿地较少；因此资金实力较强的国企拿地占比随之上升。

各地商品房销售及去化情况如何？

全国层面来看， 受多重因素影响冲击， 2022 年上半年商品房销售大幅下滑，商品房销售额同比去年下降 29%。环比来看，年内房地产政策在边际放松，商品房销售曾有过阶段性回升，但 7 月以来又进入弱化区间。

从商品房的库存及去化周期来看， 全国商品房库存目前处于近 4 年来的历史高位； 去化周期自 2021 年下半年房地产政策收紧以来，呈逐渐拉长趋势。

区域财政压力怎么看？

首先展望下半年，商品房销售持续回升、 实现房企现金流正向循环的可期待性不高， 预计土地市场景气度很难有根本性的变化，土地出让金或仍将维持偏弱趋势。当中城投平台或多或少会参与拿地环节以平衡区域财政收支，这也是近两年常有的现象。 故而有一点判断：未来城投和财政的压力难减。

做进一步思考：在目前的宏观图景和政策设定下，地产显然仍将延续“房住不炒” 的大方向， 城投的重要性是否会提升， 安全性更高？ 但与此同时， 随着土地出让金收入下滑压力进一步提升，偿债付息压力便也在加大，叠加近期一些非标、票据逾期等负面事件，难免让市场担忧。 对此我们认为： 对市场机构而言，合理的逻辑分析是抉择的“基底”，而抓住主要变量（因素）是制胜的关键。

风险提示： 城投口径偏差；部分数据缺失所导致的偏差；宏观经济、地方政府债务压力、区域及平台评价的主观性；房地产政策传导不及预期。