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2022年08月01日发布

【每日一问】

全国和地方AMC是我国不良资产市场的重要参与主体，一同建立了“5+2+AIC+N”的多元化的资管行业格局，在风险化解、综合经营、并购重组等方面具有较大优势。我国共有全国性AMC5家，注册地均在北京，分别为：中国华融、中国长城、中国东方、中国信达、中国银河。地方AMC均于14年之后获批，截至22年3月共有地方性AMC59家。从股东背景上来看，地方AMC绝大部分为地方国资，目前各省第一家地方AMC大多由地方政府实际控制，第二家地方AMC的股东背景较为多元化。从区域分布来看，福建、广东、山东、辽宁、浙江各有3家；除吉林、云南、贵州、青海、西藏、新疆、河北只有1家地方性AMC外，其余省份均已设立两家地方性AMC。

全国和地方AMC在处置不良资产上存在差异，我们认为地方AMC在落地房企纾困工作上会更加高效。1）从区域范围来看，地方AMC在批量获取不良资产的渠道上，被限制在本省区域，而其他区域的不良资产的获取只能通过二级市场转让获得，而全国性AMC则无区域范围限制。2）全国AMC为单独接单；地方AMC不良资产收购较多通过一次性打包接单，资金压力较大；在不良资产处置上，全国AMC可以通过债务重组、转让、破产等方式，而地方AMC理论上不能采用破产方式。在实际纾困房企方面，全国AMC可在全国范围内总对总的接项目。相比于全国性AMC，地方AMC虽然在资金、规模等方面有较大差距，但具有无可比拟的地缘优势，其对地方经济和地方中小企业更熟悉，与当地政府的联系也更紧密。因此从落地角度来看，地方AMC落地纾困的速度会更高效。

根据普华永道发布白皮书来看，近年来我国不良资产整体规模大幅增加，2020年中国不良资产规模较2019年增长21%至5.2万亿元。根据我们的测算，我国房地产行业不良资产规模在2.08万亿元。房地产相关不良资产业务受到AMC的关注，一方面是因为行业贷款权重相对较高；另一方面，房地产相关的不良资产由于抵押物价值相对较高，其中主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。当前房企债务危机尚存，叠加去年开始行业不良资产堆积和遗留，预计未来困境房企的不良资产规模将进一步增加。在房企化解债务风险的过程中，全国四大AMC在过去周期中更多的充当的是“推动债务展期、注资”角色，但本轮我们认为AMC在参与范围和力度上将有所加大，具体体现在：AMC参与度提升。救助对象也从中小型房企扩围至规模房企。

近期停贷风波或加速地方AMC介入房企纾困工作。7月20日郑州地产集团与河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作。河南资产是河南省第二家地方AMC，成立于2017年8月。我们认为此次郑州停贷风波是地方AMC介入的导火索。根据中指院统计，河南、湖南、湖北、河北、陕西等省份的涉及停贷项目数量较多，我们认为这些省份的地方AMC介入的可能性较大。

AMC入场将加速房地产行业风险化解和市场有效出清。1）注入新的资金。收购所需资金除了自有资金外，可能还需要政策支持，即当下所见的AMC发行金融债券（东方资产和长城资产地产纾困金融债相继获批），或按照市场化原则联合产业资本共同参与，这都为地产行业扩大了资金渠道，加快风险资产的处置速度。2）有利于稳定资产价格。当下房企出售资产不畅的主要原因：交易双方的供需匹配程度并不高。由于房地产行业风险还未完全出清，部分银行对并购贷款等涉房贷款仍持观望态度。收并购交易复杂，房企现阶段更倾向于直接拿地。AMC被引入后，可以通过全部收购买断债权，更好地理顺债权债务关系，完整规划，做出更有效的债务和解安排。3）有助于缓解风险项目流动性问题，保交楼稳销售。AMC处置不良资产经验丰富，收购债务及风险资产后，可以凭借自身金融牌照优势整合各种金融资源。也可以更好地协调上下游、买卖双方和政府资源，寻找高信用房企或者代建企业合作，让出险房企的未完工项目完成后续开发。

化解房地产行业风险是一个系统性工程，接下来AMC参与纾困的程度将会更深，引导房地产资金进入良性循环状态，为整个行业纾困赢得时间和空间。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（8月1日）申万房地产板块下跌1.40%，相对沪深300收益率为-1.85%；恒生地产板块下跌1.04%，相对恒生指数收益率为-1.08%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-1.67%、-0.82%、-1.11%。万业企业作为半导体概念股上涨6.20%。根据克而瑞数据显示，百强房企7月单月实现全口径销售金额6059亿元，同比下降39.5%，降幅虽较上月收窄4.4个百分点，但市场仍处在低迷期，购房者信心仍然不足，上市房企股价走势也受销售影响持续走弱。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为-2.44%，排名前三是华侨城A、滨江集团、绿地控股，跌幅分别为0.54%、1.26%、1.41%。其中绿地控股上周五晚公告获10个基建产业重大项目。主流内房股今日涨跌幅均值为-1.30%，排名前三是龙湖集团、越秀地产、中国金茂，涨跌幅分别为1.72%、1.43%、-1.10%，其中越秀地产为1-7月Top20房企中唯一累计销售金额增速转正的房企。