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2022年07月28日发布

【每日一问】

从国际经验来看，预售制度并非我国独有政策，较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售，即采用商品房预售制度。据美国人口普查局统计，2004年预售房占新房销售的比例为76.6％。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，以二手房市场为主，新房以现房销售为主。我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平，其中期房占比89.6%）。

但多数国家与地区对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式（按工程进度付钱，交房结尾款），对房企的融资功能相对较弱。在美国、英国、中国香港，要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成；在德国、法国、新加坡，购房者根据工程进度分期付款，开发商较难提前获得大部分资金。我国与其他国家地区的预售制度有以下不同：1）我国预售资金主要放在托管银行监管，而其他国家地区预售资金基本都置于律所或第三方监管之下。从监管资金方的支付操作来看，同样是按施工进度采取分期付款的方式支付，我国购房者在支付完首付款后，从银行一次性贷款，由银行根据工程进度节点分期付款给开发商，同时预售资金监管银行与按揭银行多为同一家银行，因此购房人很难实时掌握购房贷款的发放时间和拨付资金情况。而在部分其他国家地区，购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付到特定的第三方监管账户（通常为律师账户或政府监管部门账户），由第三方代管、监督过账、向购房者详细披露工程进度。在部分国家，例如美国、日本等，开发商要等到竣工交付后才能提取预售资金。2）其他国家地区的预售制度设计更向购房者倾斜，以保护购房者的权益为基础。相对而言，中国内地房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度，更具融资属性。从申请与开始偿还房贷的时间节点来看，部分国家地区，例如英国、美国、日本、中国香港的购房者是在交房、或邻近交房阶段才申请个人购房按揭贷款，并由购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。而我国在签订预售合同并支付完首付款后，即申请个人购房贷款，且在建造未交付阶段就开始支付月供。

中国香港预售资金监管政策对购房者利益的保护优先级极高，房屋烂尾的现象极少存在。1）个人房贷是在验楼完成后，才可以发放。2）购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户，其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户，不得与自身和其他监管账户混淆使用，转账使用直接受法律监管，从一开始就不让开发商接触购房款，最大限度地保障了购房人的权益。3）律师行也会定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况，香港预售制度最大优势在于及时进行信息披露。4）香港法律对购房者利益的保护优先级极高，一旦出现延迟交楼，购房者可直接取消合同，并要求开发商返还已支付款项及利息。英国按工程进度付钱，交房结尾款，尾款占比55%，个人购房贷款通常在最后交房时间前3-6个月申请，由银行将直接打到开发商律师账户。美国由第三方保管房屋预售款，开发商在交房之前无法从购房者处拿到预售款。开发商需要先和买家达成预定意向，通常一半以上的房屋被预定后，开发商才能从银行获得建筑贷款。购房者所交付的首付款由第三方（一般为住宅交易中的产权公司）保管，直到正式交房时，开发商才能拿到这笔钱。个人购房贷款方面，美国的金融机构在项目完工后，才为购房人发放抵押按揭贷款；但预售期间，购房人可获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项。此外我们还研究了日本、德国、法国、新加坡的预售制度，详见正文。

实际上我国对商品房预售也有严格的制度规定；但预售资金监管“一城一策”，且执行情况差异较大。因此，根源不在预售制度本身，而在于监管执行上。地方层面的预售资金监管方式，有预售资金比重模式、计划工程造价模式、固定工程造价模式三种模式。而各地监管、流程、执行规范度差异也很大；部分地方银行监管账户对于各建设资金使用节点的放款标准没有有效执行。

我们认为未来的方向在于短期加强资金监管，长期循序渐进完成从预售到现售的过渡。1）预售制度出问题的核心原因在于资金挪用，因此加强预售资金监管是短期重点工作之一。我们认为我国的预售制度可以和国外借鉴的方向有几方面：a）应当尽快出台国家层面的法律法规来保障。b）更加注重购房者切身利益，建立更加透明的信息披露机制。监管部门应当建立监管数据共享平台，让预售资金的使用、去向和项目建设情况以及房屋状态随时可查。c)逐步提高商品房预售许可门槛，同时调整购房款付款方式，由当前购房者支付首付后从银行一次性贷款、银行分期付款给开发商，转变为购房者自身可以用现金或贷款进行分期支付到特定的第三方监管账户中，由第三方监管账户代管、监督过账至开发商。2）制度改革也将是循序渐进的过程：预售制度与现房销售之间并非完全二选一的关系。可以将在一段时间内保留部分预售项目，逐步提高预售条件，适当增加现售项目。在此过程中将预先公开转型进度时间安排，使房企有明确预期、提前做好准备。未来现房销售制度推行的同时，相应的土地端、金融端政策也需同步跟进。当前，热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一。3）在制度替换的时间上，我们认为相对较合理的转变时间是当每年商品房销售规模下降到10亿平以下的时候。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（7月28日）申万房地产板块上涨0.23%，相对沪深300收益率为0.22%；恒生地产板块上涨0.30%，相对恒生指数收益率为0.53%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为0.20%、0.32%、1.14%。嘉凯城、广汇物流涨停。今日政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。同时，近期部分地方政府也在积极引导房企纾困工作和解决停工项目问题，均为市场注入了一定的信心。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为1.28%，排名前三是中南建设、阳光城、新城控股，涨幅分别为6.32%、5.39%、1.98%，均为纾困政策更明朗后的弹性反转标的。主流内房股今日涨跌幅均值为-0.17%，排名前三是越秀地产、碧桂园、中国海外发展，涨幅分别为1.12%、0.32%、0.23%，其中碧桂园为昨日下挫后的回调，越秀与中海为融资畅通、今年拿地强度较大的央国企。