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2022年07月25日发布

公募基金： 地产持仓结束回升趋势，龙头仓位分化加剧

2022 年二季度房地产板块的公募基金持仓总市值为 1119.6 亿元，环比下降12.56%。地产持仓市值占股票投资市值比重 1.69%，环比一季度下降 0.43 个百分点，结束了自 21Q3 以来的回升趋势。二季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第 6，排名与 2022Q1 持平；持仓相对标准行业配置比例低配 0.48 个百分点，低配幅度环比扩大 0.04pct。

行业减持下，龙头持股集中度被动提升。 2022 年二季度，公募基金重仓股持仓市值 TOP15 门槛为 1.7 亿元，较 2022 年一季度下降 33.53%。持仓市值前五个股分别为保利发展、万科 A、金地集团、招商蛇口、新城控股，持仓市值占板块比重合计达 51.22%，环比提升 1.72pct，头部房企持仓集中度已连续四个季度上升。

从重仓个股持仓增减持来看，龙头仓位出现分化，优质成长获显著增持。持仓数量方面，持仓数量占流通股比重增幅 5 个股分别为新大正+3.69%、滨江集团+3.30%、广汇物流+2.02%、华联控股+1.32%、招商积余+0.79%，减仓数量占比前 5 个股分别为金科股份-3.91%、首开股份-3.28%、万业企业-2.36%、中交地产-2.13%、金地集团-1.58%。

从重仓持股的基金数量来看，二季度公募基金重仓地产股数量整体趋弱。二季度公募基金合计重仓 41 家房企，环比上期下降 12 家；平均每家房企获37 只基金重仓，环比上期下降 1 只。二季度持仓市值 TOP15 的地产股中，平均获 96 只基金持仓，环比减少 26 只。此外，二季度共 16 家房企获更多公募基金重仓，基金重仓数量增长前三为广汇物流（ +15 只）、滨江集团（ +11只）、华发股份（ +9 只）； 45 家房企受到公募基金重仓减持，前三为金地集团（ -103 只）、保利发展（ -103 只）、招商蛇口（ -57 只）。

沪深港通： 地产占比创近五年历史新低，存量配置偏好头部

2022 年二季度北上资金的地产股持仓总市值为 314.3 亿元，环比下降 9.45%；占陆港通累计资金使用额度的 0.86%，占比环比下降 0.17 个百分点，北上资金地产配置占比来到 17Q1 以来新低。重仓个股方面， 2022 年二季度陆股通持仓市值 TOP5 分别为保利发展（ 89.4 亿元）、万科 A（ 85.8 亿元）、招商蛇口（ 24.1 亿元）、金地集团（ 18.7 亿元）、华侨城 A（ 12.8 亿元），合计持股市值达 230.9 亿，占陆股通地产投资总市值的 73.45%，占比环比上升3.81pct。

2022 年二季度南下资金中房地产持仓总市值为 1008.3 亿元，环比增长2.76%；占南向资金比例为 2.81%， 资金占比环比减少 0.07 个百分点，配置占比连续 5 个季度出现下降。从配置的主流地产股看， 2022 年二季度港股通持仓市值 Top5 分别为中国海外发展（ 147.2 亿元）、碧桂园服务（ 103.3亿元）、华润置地（ 85.2 亿元）、绿城中国（ 59.9 亿元）、融创中国（ 59.0 亿元），合计持股市值达 454.5 亿，占地产板块投资总市值的 45.08%，占比环比增加 3.34pct。

投资策略： 把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化

我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。 持续推荐： 1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团； 3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期