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2022年07月21日发布

截至2022年6月30日，22个集中供地的重点城市中，18城已经发布土地公告，9城已经完成了本年度第二批次集中供地。

一）整体第二批次集中供地情况

1、土拍政策：进一步让利调整，提升企业拿地意愿

基于中央经济会议对于今年“拼经济”的政策基调，以及房地产政策上的进一步放缓，多城优化土拍规则，呈现出积极供地的导向。整体上，通过降门槛、降地价、提利润等，提升企业拿地意愿。

土拍规则优化：如南京仅保留了“中止价+一个增加幅度”的要求，不再需要“商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%”。成都首次将“定品质”与土拍直接挂钩，促使房企理性拿地，在一定程度上避免企业单纯比拼价格而推高拿地成本，从土拍环节对地块未来呈现项目进行把控，促进房地产行业良性发展。

放宽配建要求：此举松绑了开发商在配建安置房项目上对于整体规划和布局的困扰，减少了大量的该类项目上的隐性成本。如北京所有地块均不含保障性住房；成都近五成的宗地没有特殊配建要求，近九成的地块未明确装修限价及成品住宅比例；福州配建安置型商品房地块数量由第一批次的5宗减少为2宗；重庆各地块仅有一些基本的配建条件，如幼儿园、社区活动中心等。

放宽销售限价：进一步放宽供应门槛，降低企业拿地成本，为房企定价增加更多灵活性。如南京有13宗地未设置商品住房（毛坯）销售均价，而是实行“差异化定房价，按程序报备”的政策；成都一圈层的清水住宅限售均价破3万，而三圈层未明确清水住宅限售均价；长沙如洋湖、市府、谷山片区等多个地块不再明确设置住宅限价，抬升主城土地价值。

回炉地块调整：通过下调起始价、提升限价等方式，提高地块的房地价差，使企业的利润空间进一步增加。如南京NO.2022G23，起始价下调了5000万，推出楼面价降至14614元/m，毛坯限价由45800元/mf调整为“差异化定房价”。

2、供应情况：供应量持续减少

结合2022年第二批次18城公告，共供应地块415宗，总建面4038万平米，总起拍金额5114亿元，分别较2022年第一批次下降5%、7%和3%。其中11城减少供应，一方面是由于行业下行压力加大房企拿地意愿减弱，为避免出现大面积土地流拍而下调供应量；另一方面是部分城市今年集中供地土拍次数将由3次增加到4次，第二批次距离第一批次间隔时间较短，通过土地供应调整节奏。

分城市来看，天津供应降幅最大，供应数量由第一批次的29宗下调到11宗，数量下降62%，且有6宗地块来自第一批次流拍、停牌重挂地块。而南京在第二批次中供应44宗地块，较第一批次的19宗大幅增加132%。各地的供应情况出现分化，一方面与第一批次的土拍表现相关，一方面体现了不同城市对于当地房地产市场复苏情况的预期。

供地结构方面，优质地块放量。如南京玄武区、建邺区和溧水区均为今年首次集中供应住宅用地。

3、成交情况：整体热度仍处于低位

①成交规模环比降低

从成交量来看，2022年第二批次9城合计成交土地180宗，总建面1571万平米，总地价2173亿元。成交宗数、建面和金额，环比2022年第一批分别降低5%、4%和7%，主要因单次供应规模收缩、观望情绪仍旧浓厚等因素影响。

②整体土拍热度持续低迷

从反映市场热度的流拍率、溢价率等指标来看，即便在调控较大力度的放松下，土拍热度依然整体低迷。其中流拍撤牌率基本持平，溢价率、底价及触顶成交等指标有所下行。

2022年第二批次9城整体流拍撤牌率8%,较2022年第一批次（9%）基本持平。但分城市来看，大部分城市流拍情况有所好转，杭州和宁波挂牌地块全部成交，7城流拍撤牌率下降或持平；北京、苏州流拍撤牌率提升，分别提升12%和9%。

其中，苏州市初期由于规划调整撤牌2宗吴中太湖新城地块；而北京3宗流拍地块由于位置较偏，去化支撑度不足，即便给足了利润空间，但在当下“钱少地多”的市场环境下，房企仍然更关注去化是否有保障。

2022年第二批次9城整体溢价率4%，底价成交占比61%，触顶成交地块占比24%，土拍热度相较于今年首批集中供地（6%，53%，28%）有所下降，整体仍处于较低水平。一方面，2022年上半年市场恢复未达预期，房企资金回笼较少；另一方面，第二批次集中供地较第一批次仅间隔2个月，房企回款周期较短。

③成交热度分化加剧

从城市来看，城市间热度持续分化。华东杭州、宁波等销售去化较好的城市，企业参拍积极性相对高。而部分库存去化承压或市场处于深度调整期的城市，如福州等土拍热度延续低温热度，短期仍难以改善。

同时，城市内不同板块热度分化明显，流拍和封顶同现，远郊边缘板块普遍底价成交，热点板块依旧受追捧。如杭州拱墅区华丰板块42号地块吸引13家单位线下一次性报价，临平新城板块38号地块吸引18家单位线下一次性报价，而萧山区瓜沥、进化、党湾等板块则以底价成交。

出现市场分化的原因，与房企的市场预期及竞拍目标有关。即便在调控较大力度的放松下，目前市场也仅有部分热点城市及局部核心板块的高端改善项目实现了热销，整体市场去化依旧艰难，尤其是库存量较大的刚需项目，这很大程度影响了企业的拿地预期。房企仍然青睐于短平快且利润空间足够的优质项目，以核心区域去化有保障（特别是销售指导价倒挂）的地块为主要竟拍目标，且仍以纯住宅用地为主。流拍和底价成交地块多位于配套尚不成熟的区域，亦或是周边竞品项目去化不理想的位置，又或是因为捆绑了托幼用地或者商业用地等。

4、房企情况：拿地企业仍以央国企为主

国企托底明显。如杭州以地方国企底价成交居多，萧山区挂牌12宗地，一半为国企拿地。中海、华润、金茂等“国家队”房企，以及首开、住总、城建等北京本土国企依然是北京主力拿地房企。

近期政策方面虽然有一定的利好消息，但是传递到市场、企业层面还需要一定的时间，尤其是之前经历了财务危机的房企，需要更长的恢复期。叠加当前多地疫情反复，市场预期仍存在较大不确定性，与此同时，企业面临偿债高峰，资金压力仍较大，短期土地市场热度整体改善的空间或有限。因此近期投资积极的房企无非大型的国企央企、持续走稳健经营路线的龙湖、绿城等，以及集中供地城市当地的平台公司。未来预计土地市场将形成“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立的格局。

二）上海第二批次集中供地情况

2022年6月27日，上海第二批集中出让住宅地块挂牌公示，涉及居住用地以及涉住用途混合用地合计34幅（含2幅城中村改造用地）。本次集中供应住宅土地面积119.7万平米，规划建筑面积234.8万平米，土地出让金起始金额746.5亿元，将于7月25日全部采用挂牌出让。

1、从供应用途结构来看，均为涉及商品住宅用地

本次集中供应的34幅地块中，暂无保障性质的住房用地供应，其中供应居住用地29幅（85%），涉住用地共5幅（15%）。

2、涉宅用地土地数量、面积及金额较第一批次减少

本次集中供应34幅涉及商品住宅用地，较第一批次的40幅减少15%；供应土地面积119.7万平米，较第一批次的210.5万平米减少43%；规划建面234.8万平米，较第一批次的446.0万平米减少47%；初始总价746.5亿元，较第一批次的850.7亿元减少12%。

第二批次减少供应的原因，主要是由于受疫情影响第一批次延后出让，导致两个批次之间的间隔较短，也有部分土地延后至第三批次出让。第二批次临港暂无地块供应。

3、从区域分布来看

本次集中供应涉及12个地区的34宗商品住宅地块。其中中环线内供应4幅地块，分布在静安、普陀、杨浦区，占总供应幅数的12%，较第一批次的10%略有提升。

静安区推出今年第一宗涉住混合用地（天目社区C070102单元07-03地块），出让面积0.67万平米，起始价7.49亿元。本次集中出让另有一幅长宁西郊区域的纯住宅用地（新泾镇232街坊17/1丘77-01地块）受到关注，出让面积2.3万平米，容积率1.2，起始价25.19亿元，楼面地价9.1万元/平方米。

三月以来的新一轮疫情对实体经济带来了一定的冲击，中央和上海都出台了积极政策来应对。随着上海复工复产的逐步推进，经济发展长期向好的态势不会改变，预计上海第二、三批次的住宅土地集中出让热度还将进一步恢复。对于房地产行业而言，并不会出现像此前外界预测的那样出现大起大落的现象，“房住不炒”的基调不会改变，上海市住宅房地产市场将更加注重产业良性循环、健康稳定发展。