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2022年07月18日发布

统计局公布 2022 年 6 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为 18185 万平米/17735 亿元/16180 亿元/16443 万平米，同比增速分别为-18.3%/-20.8%/-9.4%/-23.6%，前值 31.8%/-37.7%/-7.8%/-33.4%。

销售量价回升，基本面呈现弱复苏。 6 月销售均价为 9753 元/平方米，同比下滑3.1%，环比回升 1.4%。 销售量价改善， 主要原因系重点地区疫情缓解，及半年末冲量的季节性特征， 但销售同比降幅仍达两成， 成交仍处于同期低位。 综合量价水平看，我们认为当前需求侧的信心仍然不足， 考虑到 7-8 月为传统销售淡季，叠加近期局部疫情反复及延期交楼事件影响， 房地产基本面修复的持续性或将承压，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激。

新开工下滑幅度扩大， 投资进一步回落。 6 月新开工面积/销售面积的比值为 0.81，前值为 1.08，新开工动力仍不足。 我们认为主要原因如下： 核心是企业信心缺乏，补库存动力不足；其次 2020-2021 年土地出让面积下滑，及 2022 年 1-6 月累计土地出让面积下降 48.3%， 企业土储不足对后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工对新开工存在一定挤出效应。 6 月地产开发投资同比下滑 9.4%， 我们认为房地产投资的支撑力度仍偏弱， 投资持续下滑对政策宽松亦有催化作用。

资金面有所改善，得益于阶段性销售好转及按揭放松。 从资金面来看 6 月份房地产企业到位资金 16443 亿，同比增速-23.6%，前值为-33.4%， 有所好转但资金压力仍较大。分项来看，国内贷款融资 1761 亿，同比增速-32.1%，前值-34.0%， 略有改善。需求侧来看，定金及预收款 54604 亿元，同比增速-30.8%，前值-48.7%，个人按揭贷款 2373 亿，同比增速-8.7%，前值-40.8%， 表明银行信贷环境明显宽松，销售回款对房企资金的支持力度阶段性增强。 后续销售动能的持续性将成为影响企业资金面的核心要素。

行业集中度仍在下降， 百强房企销售弱于行业平均。 2022 年 1-6 月 TOP10、TOP10-20、 TOP20-50、 TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-45.4%、 -47.7%、 -50.2%和-50.7%。 1-6 月 TOP10 销售集中度进一步下降至 21.6%。

我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。 料销售面积全年同比下滑 19.3%，销售金额下滑 27.2%，新开工面积全年同比下滑 29.4%，投资完成额下滑 10.1%。

投资建议与投资标的

本月房地产行业主要统计指标显示销售、资金情况有所好转， 但开工、投资等指标进一步下滑， 基本面呈现弱复苏的局面。从资金面来看，企业的融资环境改善有限， 季节性销售冲量虽带来预付款和按揭阶段性回升， 但在 7-8 月销售淡季叠加近期局部疫情反复及延期交楼的影响下，需求侧持续修复的动力仍不足。结合新开工、投资指标承压， 行业供需两侧走弱的压力不减。 从结果来看， 此前一轮宽松政策并不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平。在供需双弱的背景下，我们认为 Q3 有望看到更大力度的宽松政策， 预计企业间分化将加剧， 低评级房企仍处在持续失血的状态，短期仍然缺乏加杠杆能力。 继续推荐国企和高信用民企为主的组合，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。我们看好业绩稳健的一线龙头， 推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ； 与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、 龙湖集团(00960，买入)、 旭辉控股集团(00884，买入)。 同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、 新大正(002968，买入)、 融创服务(01516，买入)、 星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。