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2021年12月16日发布

事件： 统计局公布 2021 年 1-11 月全国房地产开发投资和销售数据， 1-11月份全国房地产开发投资 137314 亿元， YOY+6.0%， 增速较 2021 年 1-10月份下降 1.2pct； 商品房销售面积 158131 万平方米， YOY+4.8%， 较 1-10月累计增速下降 2.5pct； 商品房销售额 161667 亿元， YOY+8.5%，较 1-10月累计增速下降 3.3 个 pct；房地产企业开发到位资金 183362 亿元，YOY+7.2%， 增速较 2021 年 1-10 月份下降 1.7pct。

房企以价换量， 政策合力有望稳定市场预期

11 月全国商品房销售额同比下降 16.3%， 降幅较 10 月收窄 6.4pct，销售均价降至年内新低的 9,597 元/平方米， YOY-2.7%，融资压力之下房企普遍通过以价换量强化销售回款。 11 月全国商品房销售额同比降幅好于同期百强房企数据， 但是从到位资金中的定金及预收款来看，单月同比降幅扩大 3.2pct 至-16.1%， 我们认为全国与百强增速背离可能源于统计口径差异， 11 月当期销售去化仍存压力。 随着按揭改善（居民新增中长期贷款 5821 亿， 同比增幅 15.29%， 贝壳首套房房贷利率 5.69%，较 10 月份回落 4 个基点）以及对合理住房需求的支持， 政策有望形成稳定市场预期的合力。

开发投资降速趋缓， 竣工显著反弹

11月房地产开发投资12380.4 亿元， YOY-4.3%， 增速较10月上升1.1pct。土地投资层面， 11 月土地成交价款 YOY+24.2%， 集中供地推动增速回升。施工投资层面， 11 月施工面积 959654 万方， YOY+6.30%，增速较 10 月末下降 0.80pct； 11 月新开工面积 16084 万平方米， YOY-21.03%，较 10月上升 12.11pct，我们认为新开工增速修复主要受到融资边际改善以及拿地开工节奏的影响； 11 月竣工面积 11464 万平方米， YOY+15.41%，增速较 10 月上升 35.96pct，在开发贷、按揭贷提速以及预售资金严格监管的保障下显著反弹，并且有望保持一定的竣工景气周期。

融资边际改善， 满足合理资金需求

11 月房地产开发企业到位资金为 16765 亿元， YOY-7.0%，增速较 10 月份提升 2.5pct。 其中，国内贷款 1492 亿元， YOY-20.5%， 增速较 10 月份提升 6.7pct；自筹资金 6761 亿元， YOY+2.1%， 增速较 10 月份提升4.9pct；定金及预收款 5116 亿元， YOY-16.1%， 增速较 10 月份下降 3.2pct；个人按揭贷款 2955 亿元， YOY+10.6， 增速较 10 月份提升 9.6pct；销售回款 8071 亿元， YOY-7.9%， 增速较 10 月份提升 0.9pct。 房企到位资金增速回升主要受益于国内贷款、 个人按揭贷款提速， 满足房企和购房者合理资金需求； 同时在流动性压力之下房企加强自筹资金， 同比增速单月转正。定金及预收款为当月唯一增速放缓的细分指标， 我们认为未来短期行业销售景气度依然是影响行业信用和基本面走势的最关键变量。

投资建议： 近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。 未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度； alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐： 1）优质龙头： 金地集团、保利发展、融创中国、万科 A、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团； 3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示： 多城出台调控政策、宏观经济波动、新开工持续低迷