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2022年08月17日发布

事件描述

2022年8月15日，国家统计局发布2022年1-7月房地产行业开发投资和销售数据。1-7月：商品房销售面积累计同比-23.1%，当月同比-28.9%；商品房销售额累计同比-28.8%，当月同比-28.2%；地产投资累计同比-6.4%，当月同比-12.3%；到位资金累计同比-25.4%，当月同比-25.8%。

事件评论

销售降幅再度走阔，稳楼市压力仍然较大，政策仍需加大支持力度。7月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%，增速相比前月分别下降0.8、上升0.1个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降下降10.6、下降7.4个百分点；销售均价累计和当月分别同比-7.4%、0.9%，增速相比前月分别上升1.1、上升4.0个百分点。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大，表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难，稳楼市压力依然较大，政策仍需加大支持力度。

需求端信心不足是楼市孱弱核心原因，保交楼是政策的主要着力点。需求端信心不足主要来自于以下几点，一是期房交付，二是房价预期，三是未来收入预期。其中，期房能否顺利交付是短期内主要的压制因素，也是目前政策主要着力方向。后两个因素，一方面房住不炒是长期坚定不移的政策基调，但也不允许房价大起大落，另一方面居民收入更多反应的是宏观经济未来的发展走势，而且房价和收入也会有结构性方面的特点，这两个因素更具长期性。到位资金降幅扩大，房企失血状态仍在持续。7月到位资金累计同比、当月同比分别-25.4%、-25.8%，增速相比前月分别下降0.1、下降2.2个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-28.4%（前值-27.2%）、-11.4%（前值-9.7%）、-37.1%（前值-37.9%）、-25.2%（前值-25.7%）；当月同比分别-36.8%（前值-32.1%）、-20.6%（前值-17.5%）、-31.2%（前值-30.8%）、-22.6%（前值-19.7%）。销售低迷直接导致来自于定金及预收款、个人按揭贷款的资金下降，进一步导致融资端的信心低迷，目前除了国企、央企，以及个别优质民企，其他房企融资多数基本停滞。

拿地端持续低迷，对远期销售、投资等亦存压制因素。7月拿地面积和拿地价款分别累计同比-48.1%、-43.0%，增速相比前月分别上升0.2、上升3.3个百分点，当月同比分别-47.3%、-33.4%，增速相比前月分别上升5.5、上升31.7个百分点。虽然拿地降幅有所收窄，但降幅仍然处于较高区间。在销售实现实质性复苏，房企资金链得到明显改善之前，拿地作为房企加杠杆的第一步，改善难度较大。而且，从远期角度，拿地不振对于未来的销售、投资均存在压制因素。

投资继续下行，开工、施工、竣工均表现不佳。7月地产投资累计同比-6.4%，当月同比-12.3%，增速分别相比前月下降1.0、下降2.9个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-36.1%、-23.3%，增速相比前月分别下降1.6、下降1.8个百分点，当月同比分别-45.4%、-36.0%，增速相比前月分别下降0.3、上升4.7个百分点。施工面积累计同比-3.7%，增速相比前月下降0.9个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下，房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制，只有解决了房企资金问题、销售见底复苏之时，开工、投资才有可能筑底回升。

投资建议：关注高信用房企及代建企业。地产股超额收益需满足三要素共振：资本市场、政策、基本面。目前市场对于房地产板块主要担心不在于政策是否继续宽松，而是政策宽松能否传导到楼市基本面的改善。我们预计地产政策宽松持续，随着保交楼等政策推进，重塑居民对于房地产市场的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。

风险提示

政策施行效果不及预期、疫情恶化。