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2022年07月09日发布

1、环比向上，销售出现向好迹象

6 月企业销售业绩数据出来后，多家房企录得了单月业绩的环比正增长，前 50 强企业里也有 8 家企业实现了单月业绩的同比涨幅转正，分别为保利发展、华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团、仁恒置地、中粮大悦城。

越秀地产则成为众多房企中的拔得头筹者，上半年实际销售达到 489 亿元，同比转正，为 3%， TOP50 房企中唯一一家累计销售业绩同比转正的企业，也是业绩目标（ 2022 年全年业绩目标为 1235 亿元）达成率在 35%以上的企业之一。

在已公布全年业绩目标的企业中，上半年的业绩完成度在三成左右，也仅有滨江集团、时代中国、首开股份、中粮大悦城几家企业的业绩目标完成率达到了 40%，滨江集团则是唯一一家业绩目标未下调，且完成率超 40%的企业。其他几家企业虽业绩目标完成度也在 40%以上，但是 2022 年业绩目标均较 2021 年有所下调。 2021 年同期，多数企业的业绩目标完成度均在 40%以上，滨江集团、首开股份、招商蛇口、绿城中国、美的置业均超过 50%，相较之下， 2022 年上半年企业的业绩完成情况实属不乐观

2、 个体不代表整体，个性不等于共性，销售转好不代表市场回暖

从企业的业绩表现来看，房企的销售业绩并不能称得上乐观，环比上升很大部分原因在于低基数效应， 5/6 月单月业绩环比上升，只是因为前期销售情况更不乐观， 5/6 月的业绩转好只是相对的好，而非绝对的好，也不能因为环出现改善，就认为市场已经回暖，如此未免过于乐观。

从企业端来看，销售表现较好的企业，都有一些共性存在： 6 月有新项目推出，且项目均位于基本面条件较好的高能级城市及周边城市，如上海、杭州、广州、中山、东莞等，仁恒置地 6 月末上海杨浦海上源项目共计推出 372 套，全部售罄，单盘业绩贡献近 60 亿元；招商蛇口也在 6 月推出上海虹口虹玺和静安天汇世纪玺项目，天汇世纪玺项目于 6 月 27 日开盘，推房 500 套，单价超 12 万/平米， 918 组客户参与摇号，项目当天售罄，业绩贡献可观，越秀地产、滨江集团也均在杭州有新项目推出，并取得了理想业绩。

从城市面来看，无论是上海，还是杭州，城市本身基本面较优，相较于其他城市优势明显，需求面并不缺乏支撑，而消费者之所以未能及时实现住房需求的释放，根本原因或在于三点： 其一、疫情反复，致使消费者购房需求搁置；其二、政策严厉调控，消费者或购房资格或购买力不足；其三、新房供给不足，可供选择项目有限。 所以， 当疫情影响逐步消除，政策适度优化调整，新房供应跟上，前期被压制的需求便开始有序释放出来，也可以理解为需求的回补，归结到根本，核心城市由于本身具有的优势，项目能够实现保值增值，也能稳定消费者的预期，房价大概率不会有大幅下行的风险，所以一旦外部约束条件弱化或消失，消费者的购房需求便可以有序释放出来，愿意买房的，可以买房的都会选择买房。

无论是企业端还是城市端，可以看到的是销售业绩表现转好更多是供应驱动下的需求回补，而且主要发生在需求支撑力强的高能级城市，这于其他企业，其他城市并无可参照性，只是特定阶段，特定范围内的销售支撑，不可复制，不可持续。

个别企业销售业绩的转好，一方面不代表其他企业都可以实现同样的销售业绩表现，各个企业本身的布局情况，货值安排等都有很大不同；另一方面也不一定代表这种向好的表现能够持续，这其中就涉及到货值结构、供货节奏安排、货值分布等。

城市端来看，道理是共通的，各个城市的需求基础和需求支撑能力都有差异，真正有需求支撑能力的城市也有限，而市场的真正回暖并不取决于少数城市，多数城市的市场走向才将决定市场的整体走向，个别城市销售业绩的转好有其特定因素存在，抛开核心城市市场转好因素的不可复制性，核心城市内部也有巨大的差异性，核心区域与非核心区域之间也存在明显的差异性。

归结起来，主要有三点结论：

（ 1）个体不代表整体，个性不代表共性，个例不能决定趋势，所以少数企业业绩转好，少数城市业绩转好并不表示市场已经回暖，仍有多数需求支撑力没那么强，消费者购买力不足的城市，其市场的走向仍不清晰，整体市场的回暖仍有很大不确定性；

（ 2）疫情影响虽在消退，政策也在有序发力，但消费者预期，市场整体预期并未出现明显扭转，企业仍面临严峻的销售压力，下半年销售兑现仍有很大不确定性，全年业绩目标的实现仍有难度；

（ 3）城市之间的分化将越发加深，城市内部核心区域与非核心区域之间的分化也将在一定阶段内成为常态，核心城市与非核心城市，城市内核心板块与非核心板块之间差距或有拉大趋势。