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2022年07月05日发布

核心观点

本周新房成交面积同环比均持续上升， 其中一线城市持续修复，同环比均再次转正。二手房成交面积环比继续上升，同比有所下降。 本周 43 个城市新房成交面积为 778.7 万平，环比上升 19.0%，同比上升 3.2%；其中， 17 个大中城市新房成交面积为 505.2 万平，环比上升 9.3%，同比上升 4.4%；一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为 31.3%、 1.6%、 22.1%，同比增速分别为 14.2%、 2.8%、 -5.0%。15 个城市二手房成交面积为 164.2 万平，环比上升 4.4%，同比下降 2.0%；其中， 11个大中城市二手房成交套数为 146.5万平，环比上升 6.4%，同比上升 4.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 20.6%、 1.1%、 14.3%，同比增速分别为-28.0%、 32.1%、 -24.7%。

新房库存量较上周略有上升，但其中一线城市库存量环比回落。 去化周期连续 4 周环比下降，其中一二线城市去化速度明显提升。 15个城市新房库存套数为 114.1 万套，环比上升 0.2%，同比上升 17.7%，去化周期为 17.2 个月，环比下降 2.7个月；其中， 8个大中城市新房库存套数为 60.1 万套，环比下降1.8%，同比上升 15.8%，去化周期为 12.9 个月，环比下降 1.7个月；一线城市新房库存量 25.9万套，环比下降 7.5%，去化周期 11.9 个月，环比下降 3.2个月，二线城市新房库存量 20.6 万套，环比较上周无明显变化，去化周期为 13.7 个月，环比下降 1.6 个月，三线城市新房库存套数为 13.6 套，环比上升 7.9%，去化周期 13.5个月，环比上升 1.0 个月。

整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所上升。 百城成交全类型土地数量为 353 宗，环比下降 16.4%，同比下降 43.1%；成交土地规划建筑面积为 2672 万平方米，环比上升 18.1%，同比下降40.7%；成交土地总价为 562亿元，环比上升 116.7%，同比下降 57.3%；成交土地楼面均价为 2102 元/平方米，环比上升 83.6%，同比下降 28.0%；百城成交土地溢价率为 6.10%，环比上升 72.2%，同比下降 41.7%

房企国内债券发行规模环比、同比均有所下降。 房地产行业国内债券总发行量为 80.6 亿元，同比减少43.6%（前值+64.4%），环比下降 48.2%；总偿还量为 123.2 亿元，同比增加 39.8%（前值： +87.9%），环比减少 22.1%；净融资额为-42.6 亿元。其中， 国企国内债券总发行量为 53.9 亿元，同比减少 30.5%（前值： +276.4%），环比减少 61.1%；总偿还量为 57.2 亿元，同比增加 180.5%（前值： +65.0%），环比减少47.5%；净融资额为-3.3亿元。 本周发债的国企中，招商蛇口、中国金茂、广州城建、华发股份各发行12.9、 8、 11、 10 亿元。 民企国内债券总发行量为 26.7 亿元，同比减少 59.2%（前值： -70.4%），环比增加 55.7%，总偿还量为 65.9亿元，同比减少 2.6%（前值： +171.9%），环比增加 34.6%，净融资额为-39.2亿元。 发债民企为龙湖拓展和滨江集团， 分别发行 17.0、 9.7 亿元。

板块收益较上周有所上涨。 房地产行业绝对收益为 4.3%，较上周上升 2.4个百分点；相对沪深 300收益为 2.7%，较上周上升 2.8个百分点。房地产板块 PE为 12.69X，较上周上升 0.54。

本周核心城市密集出台放松政策。 合肥出台放松限购政策，放开集体户、法人与非法人的购房限制；杭州、上海两城放松户籍政策，杭州市规定部分人才享受“先落户后就业政策”，上海市落户范围显著扩大，上海高校硕士应届生均可落户；浙江三孩家庭首套自住房公积金贷款额度可上浮 20%。

投资建议

从基本面来看，销售开始边际改善，高能级城市与头部房企相对修复力度较大。 从高频数据看， 6 月新房成交环比增势显著，去化率出现了明显的回升。 6 月 40 个重点城市新房销售面积环增 71%，较 5月增速提升 59pct；同比降幅 10.4%，较 5月降幅收窄 38pct。一、二、三线城市环比增速分别为 142%、75%、 26%；同比增速分别为-8.5%、 -2.5%、 -13.3%。重点 35 城开盘去化率自 5 月下旬逐步企稳回升， 6月第 3 周提升至 52%。 我们认为 6月销售边际复苏主要原因是： a）前期放松政策逐步起效传导到销售端； b）被疫情所延误的需求在 6月回补。 从房企销售看， 百强房企 6 月单月权益口径销售额 5714 亿元，同比-41.8%（前值-59.2%），环比+57%（前值： 3.5%）。头部房企修复幅度更大。 CR5、 CR10、 CR20、CR50 单月权益口径增速-28%、 -33%、 -34%、 -38%，较上月收窄了 26、 23、 22、 19pct。 此外，万科董事会主席郁亮本周也表示市场将缓慢温和地恢复，向市场传递了积极信号。

随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。 我们建议关注三条主线： 1）全国化布局的央国企及民营龙头房企： 保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地； 2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企： 建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团； 3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的： 旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。