理工酷

2022年08月29日发布

本周43城新房二手房同比负增长，不过库存与去化环比有所改善。

核心观点

本周新房成交同比降幅扩大，其中一线城市同比降幅扩大4.2个百分点；二手房成交环比增速由正转负，同比增幅较上周明显下降，其中二、三线城市同比增幅较上周分别下降33.2和29.5个百分点。43城新房成交面积324.0万平，环比上升1.3%，同比下降31.6%，同比降幅较上周扩大0.7个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为10.5%、8.7%、-12.2%，同比增速分别为-24.5%、-21.2%、-3.1%。15城二手房成交面积129.0万平，环比下降10.1%，同比增长7.4%，同比增幅较上周下降15个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-11.8%、-12.5%、0.7%，同比增速分别为-20.9%、33.9%、42.9%。

新房库存面积、去化周期环比下降。14城新房库存面积为1.0亿平，环比下降0.3%，同比上升9.3%，去化周期为12.4个月，环比下降0.1个月，同比上升2.9个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、-0.6%、-1.0%；去化周期分别为9.3、11.3、15.1个月，环比变动-0.3、0.1、0.7个月。

土地市场同比量升价跌，溢价率环比上升。百城土地成交建面3058万平，环比+40.2%，同比+33.9%；成交土地总价269亿元，环比+33.1%，同比-13.9%；楼面均价878元/平，环比-5.1%，同比-35.7%；溢价率5.98%，环比+91.1%，同比-39.7%。

本周房企国内债券发行规模同比下降、环比上升。房地产行业国内债券总发行量为107.9亿元，同比-14.2%，环比+42.0%；净融资额为-45.0亿元。其中央国企国内债券总发行量为92.9亿元，同比-25.5%，环比+39.5%；净融资额为-7.5亿元。民企国内债券总发行量为15.0亿元，同比+1400.0%，环比+59.6%；净融资额为-37.5亿元。

板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-2.6%，较上周下降5.9个百分点；相对沪深300收益为-1.6%，较上周下降5.9个百分点。房地产板块PE为11.20X，较上周下降0.30X。

北上资金对基础化工、食品饮料和公用事业加仓金额较大，分别为27.68、13.30和10.04亿元。对房地产的持股占比下降0.01%（上周上升0.09%），净买入-0.37亿元（上周净买入6.29亿元）。

投资建议

8月5年期LPR再度下调15BP至4.30%，今年以来已累计下调35BP，但并不足以解决当前地产困局，虽然推动了房贷利率持续下行，但未能带动居民贷款提升（居民中长期贷款连续8个月同比少增，按揭需求仍然偏弱），我们认为LPR继续下降才能改善预期。本周国常会再度提及房地产，持续释放积极信号，我们认为各地将在限购限贷等政策上进一步放松，尤其是优化信贷政策的力度有望加大，例如降首付、降利率、调整商业银行加点、认房认贷政策的优化等，促进合理住房需求释放。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）前期受舆情干扰的优质民企：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。