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2022年07月04日发布

行业追踪（ 2022.6.25-2022.7.1）

复苏趋势延续，百强房企单月销售金额同比降幅实现自 2021 年 10 月以来的首次收窄。 克而瑞数据显示， 2022 年 6 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长 64.3%，同比下降 44.5%，同比增速较 2022 年 5 月提高 15.5pct； 1-6 月累计销售金额同比下降 50.8%，增速较 1-5 月上升 1.7pct。百强房企单月销售金额中 62 家环比增长，较 5 月增加 21 家， 11 家同比增长，较 5 月增加 8 家。本月百强房企销售延续了 5 月的复苏趋势，同比降幅显著缩窄；销售改善叠加年内小周期影响，环比增幅出现较大幅度提升。

头部房企同比降幅连续 3 月收窄，中小房企呈现一定回暖迹象。 2022 年 6 月 TOP3、TOP10、 TOP11-30、 TOP31-50、 TOP51-100 单月销售金额同比变化-27.3%、 -29.4%、-38.2%、 -57.8%、 -62.5%，增速较 2022 年 5 月分别变化+19.1pct、 +20.9pct、 +16.8pct、+13.3pct、 +10.3pct。 TOP50 房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为仁恒置地(+95.2%)、越秀地产(+76.6%)、万达集团(+44.8%)、华发股份(+40.5%)、武汉城建(+31.2%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(+47.2%)、越秀地产(-1.0%)、仁恒置地(-15.8%)、远洋集团(-17.3%)、滨江集团(-22.2%)。

我们认为政策端实际放松力度距离政策上限或仍有空间，各城市信贷利率向央行规定下靠拢在中短期看也是相对可预期的，伴随去年基数的逐渐回落，销售同比增速仍有持续改善可能。 据贝壳研究院数据， 2022 年 6 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.42%，二套利率为 5.09%，分别较上月回落 49 个、 23 个基点，再创 2019 年以来新低；本月平均放款周期为 29 天，与上月持平。当前 103个城市中超过四成的城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间。

尽管短期复苏趋势基本确立，行业复苏的斜率和持续性仍有待观察。 1）本轮复苏由热点城市主导，部分城市可能存在数据异动， 剔除青岛等高速增长城市样本后，基本面由持续复苏变为波动上行； 2） 4-5 月地方因城施策显著发力，市场改善为需求回补、滞后网签和政策宽松的综合结果，持续性取决于真实需求空间； 3）基本面分化依然存在，高能级城市好转显著， 6 月三线及以下城市商品房销售面积同比仍为-41%； 4）短期内，疫情、失业和收入预期等外部变量仍是影响居民信心、扰动政策效果的重要因素。

6 月新房、二手房成交显著改善

新房市场本周成交 988 万平，月度同比-11.18%，相较上月改善 32.30pct；累计库存16107 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。 二手房市场本周成交 183 万平，月度同比-14.15%，相较上月改善 13.95pct。 土地市场本周成交建面 2672 万平， 移动 12 周同比-33.77%；成交总额 562 亿元， 移动 12 周同比-59.05%；全国平均溢价率+6.13%， 移动 12 周同比-14.59pct。

本周申万房地产指数+4.27%，较上周提升 2.41pct，涨幅排名 5/31，领先沪深 300指数 2.63pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+3.06%，较上周下降 2.85pct，涨幅排序 3/11，领先恒生指数 2.42pct；克而瑞内房股领先指数为 5.03%，较上周下跌 2.23pct。

把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha

投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度； alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。 持续推荐： 1）优质龙头： 中国海外发展、 金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等。

风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期