理工酷

2022年06月10日发布

平安观点：

基本面复苏分歧导致近期板块调整。2022Q1申万地产板块明显跑赢大盘，但4月初以来板块持续调整，截止6月9日较高点回落超过18%，跑输同期沪深300表现。我们认为4月初以来板块调整则反映当下市场对楼市基本面复苏的担忧和分歧，前4月全国投资、销售面积同比下降2.7%和20.9%，部分投资者对后续楼市复苏的力度及时点相对谨慎。

历轮政策宽松行情，基本面修复均存波折。复盘前三轮周期，地产板块超额收益可分为“赚政策宽松带来的估值提升的钱”和“赚基本面复苏带来的钱”两个阶段。但在第一阶段向第二阶段过渡过程中，均存在由于政策宽松而销售未见明显好转所导致的阶段性回调（2008.11-2008.12、2012.5-2012.9、2015.1-2015.3），如万科、保利2012.5-2012.9、2015.1-2015.3一度回调10%~30%左右，后续随着销售企稳改善，股价进入“第二阶段”上涨区间，创阶段性新高。

基本面复苏兑现期，股价表现与销售表现相一致。我们观察过往宽松周期地产行情“第二阶段”（即基本面复苏兑现），主流房企整体呈现普涨，但业绩成长性更高的房企，股价弹性更大。如阳光城2012年全年销售几近翻倍，同期（2012-2013.1）股价涨幅为244.1%；华夏幸福2015H1销售同比增长51%，同期(2015.3-6)股价涨幅为70%。

投资建议：把握基本面分歧带来的调整机会，布局销售有望率先复苏的高信用房企。我们认为尽管本轮周期受地产信用冲击、疫情反复等，基本面迟迟未见明显起色，但当前政策力度持续加码，展望下半年楼市修复只会迟到但不会缺席，率先受益楼市复苏的强信用房企仍有望迎来新一轮投资机会，当下市场分歧调整期正是布局新一轮行情的切入良机。个股建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望随之修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

风险提示：供给充足性降低风险；房企大规模减值风险；政策呵护不及预期风险。