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2022年03月07日发布

两会重提保障住房需求，重点关注涉“新市民”政策。 3 月 5 日上午 9 时，第十三届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。此次两会政府报告重提“满足购房者的合理住房需求”，继续将“保障好群众住房需求”的表述放在首位。此外常规性地提了“房住不炒”、“三稳”、“因城施策”。 我们预计，我们预计， 3 月 4 日银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》中提到的保障和满足群众尤其是“新市民”的合理住房需求有较大概率成近期政策重点。

郑州限购限贷政策放松。 郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，本次新政在限购、限贷、土地供给等多个方面均有较大突破。 有老年人来郑投亲养老的家庭，可新购一套住房；首套房结清贷款的家庭，二套房享受首套房贷款政策，下调房贷利率。

行情回顾：涨幅位列前段， 领先大盘 3.30 个百分点。 本周中信房地产指数累计变动幅度为 1.6%，领先大盘 3.30 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 5 名。本周上涨个股共 86 支，较上周增长 58 支，下跌股数为 51 支。 （报告中本周指 2.26-3.4 当周）。

新房成交情况： 本周 32 个城市新房成交面积为 322.0 万平方米，环比下降7.7%，同比下降 39.0%。 其中样本一线城市的新房成交面积为 60.2 万方，环比-17.9%，同比-42.0%；样本二线城市为 175.5 万方，环比-10.5%，同比-32.3% ；样本三线城市为 86.3 万方，环比 8.6%，同比-47.6%。

二手房成交情况： 本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计 103.3 万方，环比增长 8.1%，同比下降 30.4%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 33.2 万方，环比 10.5%；样本二线城市为 56.9 万方，环比 7.2%；样本三线城市为 13.2 万方，环比 5.7%。年初至今累计二手房成交面积为 778.7 万方，同比变动为-35.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 227.1 万方，同比-43.9%；样本二线城市为 448.7 万方，同比-27.2%；样本三线城市为102.8 万方，同比-27.2%。

重点公司境内信用债情况： 房企发债持续恢复。 根据申万行业-房地产指标统计，本周（ 2.28-3.6）共发行房企信用债 15 只，环比下降 1 支；发行规模共计154.90 亿元，环比下降 18.60亿元，总偿还量 97.22 亿元，环比提升 0.42 亿元，净融资额为 57.68 亿元，环比下降 19.02 亿元。昆明高新（ 50bp）、苏州高新（ 5bp）、万科五年期票据（ 45bp）、首开（ 17bp）、临港控股（ 45bp）、信达投资（ 211bp）公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。

投资建议： 基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复” 是 2022 年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注： A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份、金科股份、新城控股； H 股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示： 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。