理工酷

2022年02月28日发布

投资要点

多城下调首付比例至 20% 。 2 月 17 日，山东省菏泽市中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行对“无房无贷”的购房者的个人住房贷款首付款比例进行下调，由之前的最低 30%降至最低 20%。继山东菏泽打响“第一枪”后，据不完全统计，江西省赣州市、重庆市、广东省佛山市、四川省自贡市、山西省晋中市、江苏省南通市、广西壮族自治区南宁市及北海市均有下调首付比例至 20%。此次首付比例释放出较强的政策实质性宽松信号，有利于提振市场信心，预计后续将有更多城市跟进。值得注意的是，目前已经出台降低首付比例的城市均为非“限购”城市，且销售下滑比较严重，房价不高，在附加“无房无贷”的审查约束下，降低首付比例的政策虽然有望带来需求端边际改善，但短期内仍难扭转市场下行的趋势，后续仍需加大政策力度和范围。

多城房贷利率下调，按揭放款速度加快。2 月份，首套、二套房贷利率均环比下调 9 个基点，为 2019 年以来单月下降的最大幅度。根据贝壳研究院数据显示，2 月份其监测的 103 个重点城市中有 87 个城市房贷主流利率环比下降，较上月增加 28 个，没有利率提高的城市，其中北京、上海房贷利率自 2020年年中以来首次环比下降，中山、呼和浩特、惠州首套利率降幅较大，达到 30个基点。放款速度方面，2 月平均放款周期为 38 天，较上月缩短 12 天，有近4 成城市放款周期不到一个月。房贷利率下调，一方面能更好的支持合理的购房需求，扭转房价下跌预期，进而拉动需求增加，推动房地产市场上行；另一方面，目前首套、二套利率都与去年最低点存在较大空间，预计未来仍可能有下行趋势。

北京首轮集中供地表现略有回暖。2 月 16-17 日，北京完成第一批土地集中供应，共推出 18 宗涉宅地块， 17 宗成交，1 宗流拍，供地总面积 178 万平方米，成交建面 170 万平方米，成交总金额 480.2 亿元。成交数量环比增加 7 例，成交建面环比增加 86%，成交金额环比上升 73%。溢价率环比上升， 9 块地以底价成交，3 块地以最高限价成交，平均溢价率为 4.5%，环比上升 3.5%。国企为拿地主力，十强房企中半数拿地。本次土拍参拍房企达到 20 余家，其中绿城拍下 3 宗地块，总成交金额 98.4 亿元，成为本次土拍中的最大赢家，中海、华润也各获 2 地，保利和金地也通过联合体的形式拿下 2 宗地块，10 强房企中有 5 家本次在北京拿地。

投资建议：我们认为当前应当关注 4 条投资主线：1 ）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城 A、华润置地、龙湖集团、万科 A、旭辉控股、建发国际控股等；2 ）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3 ）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4 ）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。