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2022年01月17日发布

需求侧：2021 年 12 月新增居民中长贷同比由正转负，新增居民短贷下滑2021 年 12 月，单月新增居民短贷 157 亿元,同比-86.3%（11 月-39.0%）；2021年全年累计新增居民短贷 1.84 万亿元，同比增速为-4.2%。

2021 年 12 月，单月新增居民中长贷 3,558 亿元，同比-19.0%（11 月+15.3%）；2021 年全年累计新增居民中长贷 6.08 万亿，同比+2.2%（对比 1-11 月+3.9%，2020 全年同比+9.2%），累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为 30.5%（1-11月同口径数据为 30.4%，2020 年全年为 30.3%）。

2021 年 12 月 20 日央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，利于化解行业金融风险，保障购房者合法权益，促进房地产行业的平稳有序和健康发展。供给侧：12 月境内发债规模小幅改善，美元债一级市场持续遇冷

2021 年 12 月，房企境内外单月合计发债 456 亿元，环比-6.5%（11 月+69.4%），同比-39.0%（11 月-48.8%），单月净融资-283 亿元（11 月-201 亿元）；境内债发行较 11 月略有增加，环比+1.1%至 433 亿元，单月净融资-155 亿元；美元债一级发行规模持续下滑，单月发行 23 亿元，环比-61.2%（11 月-41.2%），同比-84.8%（11 月-84.3%），单月净融资约-127 亿元（11 月为-91 亿元）。2021 年 12 月，房地产集合信托成立金额约 233 亿元，同比-62.1%，占单月集合信托成立规模的比重为 19.4%，较 11 月略有提升。

2021 年 12 月 10 日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购。房企境内融资环境持续改善，12 月高资质房企发债利率总体较前期下降。境外融资环境仍处悲观预期中，中资美元地产债在经历了 2021 年四季度的小幅反弹后，2022 年开年至今仍走弱；房企融资逐步向境内回归。

投资建议：2021 年 9 月 24 日央行定调“两维护”，10 月 15 日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；12 月 20 日央行明确支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，恒大等房企的“α风险”修复进入执行阶段。2021 年四季度以来，房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖；央行全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金 1.2 万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”，我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，支持居民合理购房需求。

2022 年开年，房地产板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色；截至 1 月13 日收盘，万科 A 上涨 8.96%，万科企业上涨 11.08%，中国海外发展上涨19.99%，中国金茂上涨 10.79%；我们认为随着 2022 年一季度降息预期的增强，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升。重点推荐万科 A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、金科股份、龙湖集团。

风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大