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2022年05月16日发布

苏州首拍仍未有明显起色，本土城投仍是拿地主力。本轮土拍15宗涉宅地全部成功出让，供应规模仅占全年计划15%，其中4宗溢价成交、并且2宗地块触及中止限价、进入一次性报价环节，其余11宗均底价成交，整体溢价率为3%；房企竞拍方面，15宗地均被央/国企拿下，除中粮、招商、中国铁建3家规模房企外，其余大部分竞得房企均为本土城投，其中苏高新表现尤为突出，在高新区以超33亿元的总价获取三宗土地。

5月32城累计销售面积同比-48%，环比-7%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至13日）同比-47.8%，环比-7.1%。其中一线城市同比-48.1%，环比-25.1%；二线城市同比-43.3%，环比-6.2%；三四线城市同比-56.5%，环比-0.1%。一线城市仅北京略有回暖，环比+1.6%，上海、深圳分别环比-70.4%与-58.7%；在统计的二线城市中，仅武汉、青岛表现较好，分别环比+12%与+42.4%；三四线城市表现各异，镇江、莆田表现尤为亮眼，分别实现环比+101.8%与+216%。

苏州限售和限购政策放松力度大，长沙新政全面打通新房、二手房、租赁住房市场。二线城市政策松绑延续，近期苏州全面放宽限购限售条件，外地户籍6个月社保可购房；长沙新政全面打通新房、二手房、租赁住房市场，供作租赁的住房不纳入家庭住房套数计算。有消息称杭州、成都和合肥等多地楼市或将进一步松绑。1）杭州：放松限购和二手房转让政策，对于去年三胎家庭新增一套购房资格、针对非本地户籍落户取消4年社保要求，可以直接购买存量房，个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外销售的免征营业税；2）成都：降低非本地户籍的社保要求，多孩家庭可购买多套，放松三圈层限购；3）合肥：多孩家庭首付比例低至3成。

4月社会融资规模增量跌破万亿，新增人民币贷款同比断崖式下跌。4月末社会融资规模存量为326万亿，同比+10.2%，其中对实体经济发放的人民币贷款余额200万亿元，同比+10.7%。从增量来看，2022年4月社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少增9468亿元，其中4月份对实体经济发放的人民币贷款增加3616亿元，同比少增9224亿元。4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，房地产市场仍然冰冷。4月份人民币存款增加909亿元，同比多增8161亿元，其中住户存款减少7032亿元，下跌量远远大于贷款下跌量，说明居民并非提出存款用于偿付贷款，在宏观经济下行压力及疫情冲击下，居民收入来源或受影响。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。