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2021年11月30日发布

在“房住不炒+两集中”等调控环境下，地产开发公司资金压力凸显。房地产开发板块全部为流量业务，相比而言，物业管理板块业务除了流量，还包括基础物管、增值服务等存量业务。以碧桂园服务为例，开发的收入贡献比例不断降低，2020年已不足20%。因此需要理性看待开发承压对于物管公司的影响。

我们总结了物业板块行情的驱动因素

2021年4月19日，恒生公司推出“恒生物业服务及管理指数”。我们采取“恒生物业服务及管理指数”的编制方法，将指数拓展至2014年6月，以此，复盘过去8年物管板块的历史行情。

超额收益短期看合约面积，长期看收入结构。行情核心驱动因素为估值的提升，估值的支撑因素在于合约在管面积的增长，合约面积决定了公司的物管规模基础。长期要关注公司的收入结构，增值服务收入是否取得突破，占比得以提升。

我们总结了地产行业政策调控与物业板块超额收益关系

我们复盘2014-2021房地产行业政策，将8年间分成7个连续地产调控周期（分成正向、平稳和负向），分别分析各周期物业板块超额收益情况。

核心结论：

地产行业政策影响房地产开发板块超额收益。行业政策传导到基本面的见效期较长，同时也受货币政策等其他因素影响。正向行业政策周期，地产股绝对涨幅大，大幅跑赢大盘。

地产政策平稳的时段，物业板块获高超额收益。2017.12-2018.6和2019.1-2019.12两个时间段，物业板块分别大幅跑赢恒生指数87和49个百分点。

开发的收入贡献比例持续降低

碧桂园服务来自开发的收入贡献比例不断降低。由2017年的24%降低至2020年的19.6%，其中，2018年高达32%。因此，应该理性看待开发承压对于物管公司的影响。

2021H1新增在管面积与开发相关比重为60.56%。碧桂园服务2021年中报业绩发布会，新增合同管理面积中碧桂园占比55.7%，存量项目占新增项目比重为70.8%。

物业行业画像

A+H物业管理上市公司已达57家。2019年和2020年是物业管理公司上市密集期，截至2021年10月，港股上市物管公司53家，A股4家。

物管公司的核心业务可以分为基础物业管理服务收入、非业主增值服务、业主增值服务。

投资策略：在地产调控的大环境下，物管公司之间的合并将成为主要趋势，头部物管公司TOP10预计市场份额不断提升。建议关注合约面积规模大、增值服务收入占比高、现金流充足的物管龙头公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务和世茂服务等。

风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。