理工酷

2021年12月08日发布

核心观点：

2020年三季度以来，企业的生存环境步步紧缩，房企资金压力倍增。地产作为规模十七万亿的行业，要转型势必要掀起一番风浪，不过在风浪之后，哪些房企可以获得更多利好已经不言而喻。

一、TOP50/100门槛值首度转负，集中度上升趋势逆转

2015年-2018年是地产行业集中度的快速提升阶段，也是地产信用债规模扩张的阶段，它奠定了房企高杠杆发展模式的基础，加速了头部企业的规模扩张速度，带动行业集中度的上行。但三道红线之后融资的收紧使得头部企业的资金优势减小，地产行业的集中度上行趋势进而放缓，行业开始强调向精细化运营转型，杠杆模式已是历史，还没有消化杠杆的房企，可能结局只有被消化。

二、市场逻辑转变，但优质龙头逻辑依然存在

当下的头部房企更多是依赖于高杠杆的红利发展到行业龙头，但撇去外在因素，企业本身的运营能力或许并没有太大的提升，这才是行业门槛值下行、集中度逆转的真正原因。而真正的优质龙头房企，依旧将保持销售经营的韧性。

三、如何甄别价值型企业？

首先，多项政策带来的连锁反应大大增加了企业的风险，叠加个别头部企业暴雷事件的影响，相对充裕的在手现金以及一贯的稳健经营是企业平稳健康可持续发展的基础；其次，规模是优势，企业布局的项目越多、越优质，未来销售规模的表现就越好，优质的项目不一定需要在高能级城市，但一定要在有需求的地方。

四、总结

三道红线之下，地产行业将迎来新一轮格局，优秀的房企将凭借着自身的运营优势、产品优势、融资优势代替高杠杆房企成为地产的主角。