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2022年04月19日发布

3月销售环比降幅收窄，同比降幅扩大，小阳春失约。

22年1-3月全国商品房销售面积3.10亿平，累计同比-13.78%，较1-2月累计同比降幅扩大4.21个百分点。3月当月销售面积1.53亿平，较1-2月环比-2.29%，同比-17.7%，环比降幅收窄但同比降幅扩大。22年1-3月全国商品房销售额2.97万亿元，累计同比-22.73%，较1-2月累计同比降幅扩大3.45个百分点。3月当月销售额1.42万亿元，环比-8.17%，同比-26.16%，环比降幅收窄，同比降幅扩大。从销售均价上来看，1-3月平均销售均价9552元每平，环比1-2月-2.97%，降幅有所扩大，3月单月均价9252元每平，环比-6.02%。

3月当月房地产开发投资完成额同环比负增长。

22年1-3月房地产开发投资完成额2.78万亿元，同比+0.7%，较1-2月累计同比降幅扩大3个百分点。3月当月房地产开发投资额1.33万亿元，环比-8.51%，同比-2.39%。3月单月同比数值继2021年9月以来持续负增长（除2022年1-2月）。我们在2月数据点评中提到，上游原材料价格上涨对1-2月房地产开发投资完成额有支撑作用，但实际开发投资需求仍面临短期压力，3月数据验证了我们的观点。

土地投资同比下降4成，新开工、竣工面积同比增速降幅扩大。

土地购置面积22年1-3月累计同比-41.82%，3月当月环比2月-40.24%、同比-40.97%，土地市场低迷态势延续。我们认为，在销售未见明显拐点的情况下，房企拿地信心不足，此外房企纾困问题仍需解决，有能力拿地房企数量锐减。新开工面积累计同比三个季度负增长，22年1-3月累计同比-17.50%，较1-2月降幅扩大5.3个百分点。房屋竣工面积22年1-3月累计同比增速-11.50%，较1-2月降幅扩大1.7个百分点。施工面积增速1-3月累计同比增速为1%，较1-2月下降0.8个百分点。新开工和竣工3月当月面积增速也呈现环比降幅收窄同比降幅扩大的现象。

国内贷款当月值锐减，个人按揭贷款当月值同比降幅扩大。

房地产开发资金来源中，国内贷款和其他资金总计占到约67-68%。国内贷款22年1-3月累计金额5525亿元，同比-23%，较1-2月累计同比降幅扩大2.4个百分点。3月当月金额1420亿元，同比-30%，较1-2月跌幅扩大8.63个百分点。从房地产开发资金来源占比来看，国内贷款22年1-3月累计金额占比为14%，较1-2月下降2个百分点，下降幅度较大。个人按揭贷款（在其他资金）1-3月累计6369亿元，同比-18.8%，3月当月金额2245亿元，环比-46%，同比-22%，同比降幅扩大。

央行和外汇局出台23条措施加大支持实体经济力度。

4月18日央行和外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，其中提到1）合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求；2）加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放；3）加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。我们认为，本次央行和外汇局从金融机构角度对房地产行业供需两侧政策调节给出引导。需求方面，通知给各城市在限贷方向上给予了指引，为各城市后续通过调节首付比例和贷款利率的方式提振和释放合理需求做好铺垫。供给侧方面，通知呼应了证监会和国常会提及的纾困落地，我们认为后续金融机构可能会增加并购贷发放额度，向更多房企发行并购贷并提供并购相关服务。

投资建议：3月房地产销售和投资数据均呈现同比降幅扩大趋势，我们认为这和重点东部城市疫情反复导致需求、开竣工延后的情形相符。行业1-3月份累计销售和投资表现欠佳，房地产行业基本面继续筑底。结合4月初地产供需两端政策放松情况来看，我们认为Q2是行业政策放松、企稳行业基本面的关键时间窗口，我们维持Q2供需两端政策力度和频率高于Q1的观点：基本面未企稳，政策放松趋势不变。

开发板块：1）优质龙头回调即是加仓机会：A-保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H–中国海外发展、华润置地、龙湖集团；2）黑马型逆势增长标的：A-华发股份、首开股份、滨江集团；H–绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂。同时，建议关注优质民企困境反转：A-新城控股、金科股份；H–旭辉集团，以及掌握核心地段核心资产、逆周期性凸显的金融街。

物管板块：继续推荐低估值高成长标的碧桂园服务和金科服务。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期导致行业修复时间较长、局部城市疫情反复拖累行业修复进度、个别房企信用事件干扰板块整体估值修复。