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2022年04月18日发布

投资要点

央行降准落地 支持实体经济，地方政府持续松绑政策。 1）央行降准：央行下调存款准备金率 0.25个百分点，共计释放长期资金约 5300亿元。此次降准主要在于加大对受疫情严重影响的中小微企业和“三农”的支持力度。对于房地产行业来讲，此次降准主要起到“积极信号”作用，宏观政策发力将对稳定楼市预期产生积极效果。但促进房地产回暖，政策需要进一步通过多地发力形成群体效应提高购房者信心。2）政府松绑：4 月份以来，地方房地产调控在延续整体宽松走向的同时，政策松绑力度也明显加大。在房贷利率下调与贷款额度上调的基础上，部分城市开启放宽限购限售政策。苏州、南京放宽“双限”，扩大需求以期提振市郊去化。苏州购房社保证明时间缩短，二手房限售时间缩短；南京部分地区首套房取消社保证明要求。

4 月 32 城累计销售面积同比-48.4%，环比-10.5%。对全国 32 个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至 15日）同比-48.4%，环比-10.5%。其中一线城市同比-46.8 %，环比-32.2%；二线城市同比-47.3%，环比-0.4%；三四线城市同比-52.0%，环比- 20.1%。一线城市除上海外，均有不同程度回暖，其中深圳环比+56.9%；在统计的二线城市中，杭州、武汉、青岛、苏州和南宁等城市环比实现正增长，其中南宁环比+70.5%；三四线城市表现各异，常州、金华、南平等城市表现相对较好。

政府及相关机构有望帮助房企进行纾困。1）江苏省政府成立基金支持中南集团：据金融机构消息，江苏省政府联合南通市政府、中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，在南通市成立 100亿专项企业纾困基金，帮助以中南集团为代表的优秀民营企业渡过近期的现金流问题。2）金科获得重庆纾困救助：有消息称重庆政府自年后开始对金科进行救助，具体包括分批发放纾困资金、牵头重庆市的国企入股金科，及阶段性入股金科的项目公司等。3）中信信托帮助化解恒大广东项目风险：据中证报报道，中信信托近日针对“嘉和 125号恒大信托计划”，通过项目退地方式化解市场化风险方案获得 86%受益人投票支持。该方案将引入履约能力较强的 AAA 高信用等级主体广州城投集团作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付。如果以上消息可顺利落地，将对后续由政府牵头协调、通过市场化方式实现地产项目风险化解提供重要借鉴意义，同时也鼓励相关信托及地方政府开展相关活动，探索市场化风险化解新模式。

投资建议：我们认为当前应当关注 4 条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城 A、华润置地、龙湖集团、万科 A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险