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2022年04月06日发布

事件：克而瑞公布 2022 年 3 月百强房企销售数据， top10、 top11-30 和 top31-50 房企 1-3 月累计全口径销售额分别同比下降 35.2%、 48.0%及 51.9%；销售面积分别同比下降 30.1%、 47.8%、 51.2%。

百强房企全口径销售额同比降幅持续扩大： 3 月 top10 房企合计实现销售额 2623 亿元，同比下滑 33.4%，降幅环比缩小 6.3pct； top30 房企实现 4158 亿元，同比下滑 43.5%，降幅环比缩小 2.4pct； top50 房企实现 4792 亿元，同比下滑 48.1%，降幅环比扩大 2.6pct；重点监测房企实现 4492 亿元，同比下降 51.2%。3 月百强房企销售数据持续加速下行，因城施策对需求端的提振效果未能在销售数据中得到明显体现。我们认为，若要实现全市场景气度底部反转，区域性需求端政策将持续出台；同时，长端利率具有进一步下调空间。

房企间出现分化，优质企业率先复苏： 从单月环比销售数据来看，百强房企中 32 家环比正增长， 7 家企业环比增幅超过 100%。虽然总量数据持续下滑，但部分优质房企需求已优先复苏。当月销售数据边际改善的企业可分为三类： 1）头部龙头央企：销售环比改善房企中约 1/4 为央企或有央企背景的公司，此类房企是 2021 年拿地主力军，具有较强的供能力； 2）区域深耕房企：深耕于大湾区或长三角地区的房企，在当地积累了良好口碑，叠加区域内需求较强，销售显著回暖； 3）稳健经营的民企：重点布局一二线核心城市的品牌民企，土储结构合理且可售货值充足，销售改善明显。

单月销售均价触底反弹： 3 月 top10、 top30、 top50 及重点监测房企销售均价分别为 15021 元/m2、 15499 元/m2、 15667 元/m2及 15414 元/m2，分别同比增长 0.4%、 2.0%、2.0%及 5.2%；累计销售均价分别同比下降 7.3%、 4.8%、 4.4%及 0.3%，降幅收窄。我们认为均价的止跌回升可能有两方面的原因：虽然受供给端约束及疫情干扰，整体销售数据下行，但部分城市需求端已出现改善，拉动销售均价提升；另一方面，出险房企风险充分暴露后，打折抛售资产的意愿较低，对价格形成正向支撑。

投资建议： 当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科 A； 2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展； 3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

风险提示事件：融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及时