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2022年02月08日发布

事件：克而瑞公布2022年1月百强房企销售数据，top10、top30和top50房企的全口径单月销售额分别同比下降33.3%、33.9%及35.1%；销售面积分别同比下降31.1%、34.4%、35.4%。

1月top10房企全口径销售额下滑超30%：1月百强房企全口径销售金额多数下降。top10房企合计实现销售额2233亿元，同比下滑33.3%；top30合计实现销售额3874亿元，同比下滑33.9%；top50房企合计实现销售额4699亿元，同比下滑35.1%；重点监测房企实现销售额4406亿元，同比下降41.7%。

头部房企销售降幅相对较缓，体现了市场景气度下行背景下，龙头房企较强的抗风险能力。我们认为，融资及预售资金监管两方面的差异化政策将加速这一趋势，推动行业集中度进一步向头部房企集中。

Top20房企销售均价相对稳定，20名之后降价明显：top10房企销售均价13946元/m2，同比降低3.2%，主要受招商蛇口销售均价下降影响；top30房企销售均价14918元/m2，同比增长0.8%；top50房企销售均价15199元/m2，同比增长0.5%；重点监测房企销售均价14891元/m2，同比增长4.2%。重点监测的48家房企中，百强排名前20的企业销售均价下降的占比不足1/3，剩余企业中销售均价下降的比例约为3/4。

虽然20名之后房企采取以量换价策略，但效果不明显。重点监测的48家房企中，百强排名top20的企业销售面积合计同比下降34.6%，而剩余房企销售面积合计同比下降59.2%。这体现了品质房企优秀产品力和品牌力对销售的积极影响，我们认为品质房企的市场份额将持续增加。

国企表现略优于民企：top50房企中，国企和民企分别合计实现全口径销售额1294亿元及3405亿元，同比下降34.6%及35.3%；分别合计实现权益销售额939亿元及2339亿元，同比下降34.4%及36.6%；分别合计实现销售面积670万方及2422万方；合计销售均价19315元/m2及14060元/m2，同比增长5.7%及下降1.0%。

Top50房企中，国企销售量价表现略优于民企。在销售景气度快速下行的市场环境下，从价格角度来看，民企更多依赖降价促销方式促进项目销售，而国企销售均价保持稳定。

投资建议：我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。

风险提示事件：融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及时