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2022年03月21日发布

核心观点

本周市场回顾。第11周房地产板块指数强于沪深300指数和创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为+2.9%。沪深300指数报收4265.90，周度涨幅为-0.9%；创业板指数报收2713.79，周度涨幅+1.8%；房地产板块指数报收3245.30，周度涨幅为+2.0%。

本周行业要闻。国家统计局公布2022年1-2月全国房地产开发投资数据。央行上海总部公布2022年2月上海地区人民币贷款余额。财政部公布2022年1-2月房产税和国有土地使用权出让收入。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。金融委定调提振市场信心。发改委表示，常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。2022年首批集中供地陆续开展。

本周新房销售量较上周减少，二手房销售较上周减少。第11周29大城市新房销售为2.1万套，较第10周减少10.9%；11大城市二手房销售0.8万套，较第10周减少13.3%；一线城市新房、二手房交易较第10周的增速分别为-7.9%，-10.1%；二线城市新房、二手房交易较第10周的增速分别为-13.8%，-19.0%。15大城市、一线城市、二线城市库存量较上周增加，库销比较上周增加。截至第11周，15大城市库存为122.4万套，较第10周增加0.3万套；库销比为16.1个月，较第10周增加0.4个月。本周土地市场出让热度较上周持平。第11周26大城市合计成交土地1块。土地出让金额减少。第11周26大城市土地出让金为2.1亿元，较第10周减少0.1亿元。平均溢价率持平。第11周26大城市土地成交平均溢价率为0.0%，较第10周持平。第11周26大城市土地流拍数量为0块。

重点公司公告。深深房A、阳光股份、万业企业、北辰实业公布2021年年报。华侨城A公布2021年2月销售数据。冠城大通计划发行10亿元债券。

投资建议与投资标的

继周二市场大幅波动之后，周三多部委表态稳定市场。其中国务院金融委召开专题会议，提出“及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，随后一行两会、外管局、财政部亦做了相应表态。其中，财政部表示“今年内不具备扩大房地产税试点城市的条件”。结合各部门集体表态，我们认为在未来政策得到协调的情况下，房企的信用危机可以得到控制。从具体的表态来看，我们认为化解债务危机的主要方法允许展期和推动并购。压实实控人责任，提高其偿债意愿，鼓励优质企业去参与并购。结合前一日，MLF利率维持不变，我们认为监管并不愿意完全通过需求刺激手段化解问题。如果基于这个决策逻辑，政策最终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失（但债权人有优先劣后的排序），居民部门缓慢增加一定杠杆（配以适度降息，以缓解居民本息支出压力）。在这个框架下，寻找边缘房企不是一个好的策略。大多数的边缘房企，都会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。