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2022年03月17日发布

核心观点

统计局公布 2022 年 1-2 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为 15703 万平米/15459 亿元/14499 亿元/14967 万平米，同比增速分别为-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%，前值-15.6%/-17.8%/-13.9%/-31.2%。

销售量价齐跌未见好转，实际需求仍然疲软。1-2 月销售均价为 9845 元/平方米，同比下滑 10.7%，环比回升 3.5%。1-2 月房地产销售延续了去年下半年以来的颓势，销售均价环比回升与开年之后房企收紧销售折扣有关。尽管数据层面销售面积下滑幅度有所收窄，但商品房待售面积明显增加，表明库存有抬头的趋势。综合量价水平来看，当前需求侧依然疲软，市场的实际情况可能较数据反映出来的情况更加严峻，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激，反弹的持续性有待验证。

新开工继续下滑。1-2 月新开工面积/销售面积的比值为 0.95，前值为 1.11。新开工持续下行，我们认为主要原因如下：首先是销售疲弱，企业信心缺失，补库存动力不足；其次 2020、2021 年全年的土地出让面积分别下滑 1.1%和 15.5%，此外受集中供地及疫情影响，2022 年 1-2 月土地出让面积继续下降 42.3%，企业土储不足对后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应。

房企资金面仍然严峻，贷款融资和销售回款均有较大压力。从资金面来看，1-2 月份房地产企业到位资金 25143 亿，同比增速-17.7%，前值为-19.3%，略有好转但资金压力仍极大。分项来看，国内贷款融资 4105 亿，同比增速-21.1%，前值-31.6%，下滑幅度有所收窄。需求侧，定金及预收款 8027 亿元，同比增速-27.0%，前值-25.9%，个人按揭贷款 4124 亿，同比增速-28.5%，前值-16.9%，表明销售动能仍在衰退，其中个人按揭贷款下滑幅度更大，尽管当前银行信贷环境已经宽松许多，但是消费信心不足依然持续影响着居民端对信贷的需求。

行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022 年 1-2 月 TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-41.9%、-49.3%、-44.8%和-38.1%。1-2 月 TOP20 销售集中度下降至 36.8%。

投资建议与投资标的

本月房地产行业各项统计指标仍在继续下滑。尽管自去年 11 月以来，行业政策已有所放宽，但对行业实际基本面的边际改善十分有限。从资金面来看，企业的融资只是略有改善，而居民部门的预付款和按揭仍在继续下滑，这说明当前需求侧的信心依旧疲软，考虑到目前行业的信用环境以及市场下行惯性仍在，我们认为目前的政策环境依然不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，因此供需两侧走弱的压力仍然存在，政策纠偏的预期仍在存在。在数据更加明朗之前政策或存在不确定性，我们认为现阶段寻找边缘房企依然不是很好的策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、 旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。