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2022年03月14日发布

核心观点：

两会政府工作报告：定调今年房地产市场三大重点。整体上看 2022 年政府工作报告延续了 2021 年年底中央经济工作会议的相关表态，对房地产的表述主要有三个重点方面：“满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进良性循环和健康发展”、“保障性租赁住房建设”。我们分析了两会政策与商品房销售以及板块收益的关系， 14-15 年在基本面下行压力下， 政策暖风频吹，板块分别取得 26%、50%的相对收益，22 年年初至今板块相对收益为 11%，我们认为当前基本面类似 14 年，政策面类似 14-15 年。

知古推今：14-16 年复盘与比较。2014 年 2 月楼市销售进入负增长区间，上半年同比降幅扩大至-16%，随着政策逐渐发力，楼市一路向好，由此带动房价在 16 年出现拉涨。对比来看，21 年下半年至今与 14-16 年市场表现高度相似，同样的销售、房价下行，而土地、新开工和投资较之下行更为剧烈。

当前政策演绎到哪一步？14-15 年政策复盘： 中央层面， 14 年 9 月央行出台首套房认定新规则，算是真正意义的宽松开始，随后 15 年 3 月下调公积金首付比，16 年 2 月进一步下调商贷首付比。地方层面，14-16 年间共有 120 余个城市先后调整公积金首付比，限购放松的城市大约为 40 个，北京、上海、广州等一线城市纷纷降低公积金贷款利率。据不完全统计，年初至今各城市政策宽松调整 20 余次，对比来看，各个维度的宽松程度远远不够，我们目前还处于政策放松初期阶段，一些政策工具还在孕育。底层路径，出台政策放松的城市数量和使用的政策工具将不断增多，3-5月是地方政策密集调整期。顶层路径，中央层面“稳增长”的政策力度和空间值得期待。

保障房体系全梳理。我国现代住房保障体系发展总体历经了四个阶段，目前保障性租赁住房成为我国住房保障体系建设的主要发力点。据我们测算，预计“十四五”期间保障性租赁住房筹建 1041 万套，保障性租赁住房投资额为 2.38-2.65 万亿；2022 年保障性租赁住房对房地产投资拉动在 2.31%-3.34%，拉动作用相对有限。

投资建议：站在当前时点，我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，目前无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，在基本面下行压力不断加大的背景下，3-5 月进入地方政策密集调整期， “稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。中期角度，我们主要关注两个供给侧改革的验证结果： 1）一、二轮土拍的市场情况；2）房企收并购和风险化解进展，以上两点直接关系到优质房企中长期盈利修复逻辑和行业格局变化。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A （000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656） 。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。

风险提示：风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。