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2022年03月03日发布

市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-3.21%

指数：光大地产AH核心物业指数单月涨幅-3.21%，跑输沪深300指数3.6pct.，跑赢恒生指数1.37pct.，跑赢恒生港股通指数0.4pct.。2022年1-2月，光大地产AH核心物业指数上涨1.59%，跑赢沪深300指数8.85pct.，跑赢恒生指数4.52pct.，跑赢恒生港股通指数4.79pct.。

个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-8.4%；涨跌幅前列为：越秀服务（+4.4%）、星盛商业（+4.1%）、新大正（+1.9%）、旭辉永升服务（+1.9%）、碧桂园服务（+1.9%）。2022年1-2月，样本股平均涨跌幅为-5.9%；涨跌幅前列为：旭辉永升服务（+17.9%）、新城悦服务（+17.0%）、越秀服务（+17.0%）、华润万象生活（+10.6%）、绿城服务（+8.8%）。

港股通：本月持股比例变化：金科服务（+1.73pct.）、恒大物业（+0.28pct.）、保利物业（+0.26pct.）、时代邻里（+0.09pct.）、旭辉永升服务（+0.07pct.）。2022年1-2月，港股通持股比例变化：世茂服务（+4.37pct.）、金科服务（+4.31pct.）、融创服务（+2.03pct.）、保利物业（+1.57pct.）、旭辉永升服务（+1.37pct.）。

行业动态跟踪：国务院推进“十四五”养老服务体系建设

中央：住建部、银保监会支持保障性租赁住房发展，国务院推进“十四五”国家养老服务体系建设。地方：北京、上海探索“物业服务+养老服务”模式，多地发布2022年老旧小区改造计划。

企业动态跟踪：金茂服务启动全球发售，碧桂园服务收购中梁百悦智佳服务

资本市场动态：上市进展：2月25日，金茂服务启动全球发售，计划全球发售1.01亿股股份，至多募集资金8.25亿港元，并将于2022年3月10日在港交所主板挂牌上市。收并购：2月11日，碧桂园服务收购中梁百悦智佳服务合计约93.76%的股权。

业绩预告：华润万象生活预计2021年公司拥有人应占溢利同比增加约110%，星盛商业预计公司拥有人应占利润同比增长不低于40%，建业新生活预计股东应占未经审核综合纯利同比增长不低于45%。

投资建议：资金面释放积极信号，利于板块估值提升，建议关注四大主线

2022开年以来，房地产行业的资金面释放积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓，物业服务板块风险溢价下降，利于板块估值修复。

物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度均较强，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间。从行业发展趋势和公司资源禀赋出发，建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务；2）规模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注建业新生活、旭辉永升服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。