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2022年02月21日发布

核心观点

本周新房、二手房成交量相比上周均有所上升。47个城市新房成交套数为3.8万套，环比上升76.2%，同比上升213.5%；18个大中城市新房成交套数为2.1万套，环比上升77.7%，同比上升343.8%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化为+127.6%、+52.6%、+97.2%，同比分别变化+683.1%、359.4%、+71.0%。16个城市二手房成交套数为1.0万套，环比上升42.3%，同比上升235.9%；12大中城市二手房成交套数为0.9万套，环比上升39.2%，同比上升225.4%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+40.1%、+32.1%、+81.0%，同比增速分别为+237.9%、+225.9%、+195.6%。（由于2021年同期为春节期间，基数相对较低，同比增速相对较大）

新房库存量相比上周有所下降，去化周期较上周有所上升。15个城市新房库存套数为102.1万套，环比下降0.8万套，去化周期为13.8个月，环比上升0.1个月；8个大中城市新房库存套数为55.3万套，环比下降0.6万套，去化周期为9.6个月，环比上升0.1个月；一线城市新房库存量25.8万套，环比下降0.4万套，去化周期8.2个月，环比下降0.1个月，二线城市新房库存量20.6万套，环比下降0.1万套，去化周期为9.9个月，环比上升0.2个月。三线城市新房库存套数为9.0万套，环比无明显变化，去化周期16.0个月，环比上升1.2个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率下降。百城成交全类型土地数量为109宗，同比下降57.8%；成交土地规划建筑面积为618万平方米，同比下降68.1%；成交土地总价为46亿元，同比下降88.1%；成交土地楼面均价为747元/平，同比下降62.6%；百城成交土地溢价率为3.32%，同比下降80.3%。

投资建议

本周杭州放宽了落户政策，全面放开专科以上毕业生的落户限制，高校毕业生到浙江工作，可以享受2-40万不等的生活补贴或购房租房补贴，我们认为现阶段高能级城市的政策调整仍以落户放宽与人才购房补贴为主。此外，本周山东省菏泽市下调了个人住房贷款首付比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低的30%，降至最低20%。除了菏泽，春节前后重庆、江西赣州的部分银行也降低了首套房的首付比例至20%。我们认为，首付的降低会推动部分潜在购房者的需求释放，但低能级城市基本面缺乏支撑，受制于当地居民收入水平、人口外流、城市本身无限购政策等因素影响，实际购房需求增量有限。首付比例下调是一个积极信号，尤其是商业贷款方面，不排除后续其他城市跟进的可能性。

现阶段政策端利好正接踵而至，但我们认为仍需等待更高能级城市的跟进才有实质的信号意义，我们维持“一季度是较好的配置窗口期”的观点。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。