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2022年02月07日发布

行业追踪（2022.1.22-2022.1.28）

2021Q4 公募基金持仓数据 显示，地产股持仓总市值环比+24.0% 至1098.4 亿元，持仓市值占股票投资市值比重环比+0.17pct 至 1.56%，持仓占比连续两个季度小幅回升；地产股持仓市值占比相比标准行业配置比例低配 0.54pct，低配幅度同样连续两个季度收窄。地产板块配置比重在所有行业分类中排名第 5，环比提升 1 名。随着 2021Q3 政策底逐渐显现，公募基金对地产股的配置比例略有回升，但仍处于历史低位。

从持仓结构来看，持仓市值前 5 大个股为保利发展、万科 A、金地集团、招商蛇口、万业企业，2021Q4 公募基金更加偏好经营稳健，受益于信用定向宽松的行业龙头以及优质地方国企。从北上资金来看， 2021Q4 陆股通地产股持仓市值连续 3 个季度回落，持仓市值占比连续 5 个季度回落，持仓市值前 5 大个股为保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团、华侨城 A ，同公募基金持仓结构基本一致，同样偏好行业龙头。

高基数压力下，新房、二手成交同比弱势

新房市场本周成交 547 万平，月度同比-30.10%，相较上月下降 14.50pct；累计库存 17246 万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 121 万平，月度同比-36.45%，相较上月下降4.29pct。 土地市场本周成交建面 921 万平，滚动 12 周同比-48.30%；成交总额 87 亿元，滚动 12 周同比-38.11%；全国平均溢价率+0.17%，滚动 12 周同比-10.81pct。

本周申万房地产指数-4.20%，较上周下跌 6.41pct，涨幅排名 10/31，领先沪深 300 指数 0.31pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-3.62%，较上周下降 9.63pct，涨幅排序 4/11，领先恒生指数 2.05pct；克而瑞内房股领先指数为-6.97%，较上周下跌 15.82pct。

把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha

投资建议： 行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度，随着一季度基本面和信用面压力的加大，需求调控政策有待进一步宽松；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘，政策支持和实际并购有望持续落地。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。

风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期