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2022年02月07日发布

事项：

1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（以下简称《公告》）。

平安观点：

政策源于公募REITs无税收优惠，对发行机构缺乏吸引力。公募基础设施REITs作为加快国内基础设施领域建设、降低实体经济杠杆、满足社会资本投资需求的重要工具，具备重要发展价值。但因REITs面临税费多、多重征税问题，对发行机构缺乏吸引力，一定程度影响后者发行热情。例如，设立REITs前原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，以及REITs设立时原始权益人向REITs转让项目公司股权，需缴纳企业所得税、增值税、印花税、契税等，REITs运营阶段需缴纳企业所得税、房产税、增值税等。

REITs设立阶段免征或递延企业所得税，有效降低发行机构税负。根据《公告》，设立REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，原始权益人和项目公司可不征收企业所得税；REITs设立阶段，原始权益人向REITs转让项目公司股权实现的资产增值，可递延至REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的份额对应的增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。举个例子，假设基础设施资产原值10亿元，原始权益人向项目公司划转该资产时评估价值20亿元，原始权益人向REITs转让项目公司股权时、资产评估价值受二级市场波动影响升至25亿元，另外原始权益人战略配售比例为70%，政策出台前，原始权益人向项目公司划转资产产生增值10亿元（20亿-10亿），以及向REITs转让项目公司股权产生增值5亿元（25亿-20亿），缴纳企业所得税，按照25%税率计算为3.75亿元。政策出台后，资产划转可不征收企业所得税，转让公司股权时只对原始权益人非配售部分的资产增值（（25-10）*（1-70%））征收所得税，按照25%税率计算为1.125亿元。当然，REITs资产折旧摊销的计税基础将不再是新政前最新评估价值25亿，而要根据原始权益人配售比例相应降低，导致运营阶段历年折旧摊销金额有所减少、税盾降低，但整体看新政后将有效降低原始权益人税负，提高其发行积极性。

二级市场认购REITs份额，遵循先进先出原则。根据《公告》，原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。举个例子，假设原始权益人配售比例70%，REITs上市后通过二级市场先增持10%至80%，后又减持5%至75%，根据先进先出原则，或意味着原始权益人将对减持所产生的资产增值缴纳企业所得税，当然仍需结合后续更多政策细则进一步明确。

投资建议：随着公募基础设施REITs试点工作开启，11支REITs凭借优质的底层资产与可观的预期收益率获得投资者追捧，此次政策明确规定REITs设立阶段免征或递延企业所得税，有效降低发行原始权益人税收负担，提高其发行热情，促进公募基础设施REITs行业发展，我们看好公募REITs未来发展，建议积极关注相关REITs产品，以及拥有优质园区类、仓储物流类资产的企业，如招商蛇口、万科A、南山控股等。

风险提示：1）因经济下行或管理人能力欠缺，基础资产项目经营不及预期；2）相关政策支持不及预期；3）后续REITs项目发行不达预期。