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2022年01月13日发布

01龙湖智创生活业务概览

龙湖智创生活包括龙湖集团两大核心业务赛道：物业管理和商业运营。

1）物业管理：截止2021年12月在管项目1512个，在管面积2.54亿平，合约面积3.59亿平，合约面积和战略合作面积4.40亿平。2020年和2021Q1-3收入占总收入分别为84%和77%。

2）商业运营：截止2021年12月在管项目60个，储备项目68个，在管面积5.8百万平，合作品牌约5700个，年购物中心客流量6.59亿人次。2020年和2021Q1-3收入占总收入比重分别为16%和23%。龙湖智创的商业模式可以总结为1）一个龙湖生态系统的会员计划；2）两个层面的协同效应；3）三种科技应用赋能

02龙湖智创分项业务分析

住宅和非商物业管理：基础物管+增值服务（社区增值和非业主增值）

收入增长迅速：2019-2020年住宅及其他非商收入占总收入比重在80%以上；2021Q1-3小幅下降至77%。2020年，住宅及其他非商的收入达54.5亿元，同比增长40%；2021Q1-3收入为60.1亿元，同比增长幅度升至64%。

增值服务份额扩大，社区增值服务2021Q1-3收入同比倍增：住宅及非商收入中，2021年Q1-3增值服务占比相较2020年同期有明显增加，从39%扩至43%，同比增长达109%（关于增值服务分析详见PPT12）。

基础物管：住宅物业贡献主要收入，地理布局战略稳定

1）住宅和非商基础物管中住宅为收入主要贡献，其他非商业占比增加：2019和2020年住宅物业收入占比分别为94.6%和87.4%，贡献了住宅和非商中物业管理的绝大部分收入。随着龙湖智创不断扩展不同的物业类型，2019年、2020年及截至2021年Q3，非商业收入占比逐渐提升，分别为5.4%、12.6%、17.9%。截至2021年Q3，龙湖智创共为中国93个城市的1189个住宅及非商物业项目提供物业管理服务，总在管建筑面积超过2.13亿平方米。

2）聚焦一二线高能级地区：2019年至2021年Q1-3，西部为龙湖智创首要收入贡献区域，环渤海区域、长三角区域收入贡献相当；从不同等级城市来看，2019年至2021年Q1-3，各等级城市收入贡献占比维持稳定，二线城市收入占比在74%左右，一二线城市收入总计贡献达到85%。03龙湖智创财务分析

公司收入大幅增长，业务结构不断优化，各项成本稳中有降

1）收入实现快速增长：受益于管理业务组合规模的不断拓扩展，公司各项收入均有较高增速增长。截止2021Q3公司实现营收77.71亿元，同比+81.2%，其中住宅和非商营收占比77%，商业运营和物管占比23%，较2020年占比提升7个百分点。从2019年以来公司收入结构变化来看，公司商管收入和住宅和非商中社区增值服务收入占比持续提升，收入结构不断优化。

2）成本得到有效控制：员工及分包成本是影响公司营业成本的两大因素，截至2021Q3分别占营业成本比重38%和39%。从营业成本占收入比重来看，员工和分工成本占营收比重呈现下降趋势，21Q1-3员工和分包成本分别占营收27.4%和28.3%，较2020年末下降2.3pct和2.5pct。

小结

龙湖智创生活成立于2018年，公司业务最早可追溯至1998年龙湖成立物管部门及2002年成立商管部门。经过多年深耕和业务扩张，公司不断修炼、积累强大的物管和商管能力，逐渐从服务龙湖集团内部，发展成为国内领先的、提供物业管理和商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商。

我们认为，公司继承龙湖集团物业管理和商业运营两大核心业务赛道，具有天生的竞争优势。综上所述，我们认为公司的主要亮点为：

1）聚焦高能级城市。公司在管和合约项目聚焦一二线高能级地区，截至21Q3公司一二线城市物管和商管收入贡献分别达到85%和93%。我们认为物业公司聚焦高能级城市有利于公司后续实现物管和商管单价的提升，并且增值服务可挖掘的潜力相对较大。

2）领先的商业运营能力。公司较早进入商业领域，打造了具有市场影响力的“天街”品牌，积累了庞大且多元的租户组合。公司在管商业项目出租率、客流量、销售额表现优异。我们认为，丰富的管理经验和稳定的运营表现是公司在商管领域维持较强品牌力的基础，也是短期难以复制的核心竞争力。

3）与母公司在多元业务方面协同效应强。公司作为“一个龙湖生态体系”的核心成员与母公司在开发、租售等业务版图有相互协同。我们认为这对公司为住宅业务提供多元增值服务打下了较好的基础。

4）龙湖会员计划提升客户粘性。借助科技支持，公司的“龙湖会员计划”有助于管理者精准定位客户需求并提供相应服务，在客户交互频次的提升、客户粘性的提升、进一步加强公司品牌影响力有较强的作用。

5）科技赋能全链条服务。公司长期持续性的在科技方面的投资获得了较好的回馈，公司目前已经搭建的信息系统在提升管理效率和服务质量方面发挥了重要作用，我们认为是短期竞对难以复制的重要竞争力。

风险提示

1）外拓市场竞争加剧，导致收并购价格较高，商誉较高

2）增值服务商业模式成熟带来第二增长曲线时间长于预期