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2021年12月27日发布

人民银行和银保监会联合印发通知缓解行业收并购痛点，收并购是本轮行业自发出清的主要路径：地产信用复苏不对称的背景下，依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。此前市场质疑收并购逻辑或有几点理由：1）优质房企三条红线的限制仍在；2）央企并购流程过于复杂；3）民企资产质量和价格过高的问题；4）销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎。

近期改善：1）需求侧从数据上来看确实在修复。11月全国商品房单月销售同比增速有所修复，12月至今高频销售数据显示重点城市新房销售面积同比进一步收窄。20多个城市在公积金支持、限购松动、购房补贴等因城施策层面释放积极信号，按揭额度上的改善对利率和放款周期的传导逐渐兑现。2）金融机构的资金和服务支持进一步优化。此次发文有望从多方面缓解企业收并购的顾虑，包括：盘活出险房企资产的流动性、提供资金支持的同时提高匹配效率、改善项目层面现金流、进一步提升后续支持力度等。

新房、二手房、土地市场销售延续同比改善

新房市场本周成交707万平，月度同比-13.49%，相较上月改善6.46pct；累计库存16763万平，一线、三线及以下去化加速，二线去化放缓。二手房市场本周成交138万平，月度同比-30.84%，相较上月改善2.08pct。土地市场本周成交建面2251万平，滚动12周同比-53.61%；成交总额287亿元，滚动12周同比-41.83%；全国平均溢价率+1.57%，滚动12周同比-10.36pct。

本周申万房地产指数1.23%，较上周提升1.94pct，涨幅排名5/31，领先沪深300指数1.91pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.48%，较上周提升4.77pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数0.61pct；克而瑞内房股领先指数为-1.17%，较上周提升6.40pct。

把握左侧收并购和右侧集中度提升

投资建议：近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期