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2022年11月01日发布

每周一谈：物业估值进入历史低位

板块市盈率回调

物业服务板块估值回落至历史最低值。截至2022年10月28日，由A+H61名个股组成的物业服务板块市盈率（TTM）降至8.17倍，2021年同期为24.74倍。

2021年9月以来，民企与央国企估值分化明显。地产债务危机成为市场焦点，尤其以民营地产为主，频繁出现的债务违约影响到关联民营物企的发展信心。而从央国企物业板块来看，自2021年9月至今估值亦有所回调，但幅度明显弱于民营物企。

物企估值回调幅度大于关联房企。从历史来看，物业服务企业的估值普遍高于房企，我们认为历史上资本市场给予物企较高的溢价主要原因为：物业服务业务拓展增速快、轻资产、低负债率、现金流稳定、行业发展空间广阔等。但是随着物企“反哺”地产的情况逐渐暴露，物业服务的抗周期性失灵，估值下跌程度高于房企。

住宅为主的物企估值回落幅度更大

以住宅为主的物企估值较低，市盈率回落幅度更大。由于住宅物业费水平较低，提价难度大，而商业物业费水平较高，利润空间大，故以服务商业物业为主的物企估值水平较高，估值回落幅度较低。

我们认为，从地产政策端来看，“保交楼”目标清晰，纾困政策正在持续落地，助力地产周期探底回升，叠加经济企稳回暖，预计地产也将企稳回暖。从物业政策端来看，今年1月，住房城乡建设部发布了《关于印发完整居住社区建设指南的通知》，提出了物业管理全覆盖和健全社区管理机制的实操方法，而增量市场新建住宅绑定物业的趋势不改，未来几年，推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，是政策明确的指引方向，是行业发展的趋势。综合上述，在经济转暖、政策落地的基础上，未来物企估值有望率先修复。

数据追踪（10月24日-10月28日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年10月28日，持有925.59万股，较上周上涨0.09%，持股市值1.28亿元。

港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年10月24日至10月28日，增幅最大的是雅生活，本周增幅8.24%。降幅最大的是华润万象生活，降3.4%。持股比例最高为保利物业，为66.66%。持股数量最多为融创服务，为5.12亿股。

投资策略：我们认为目前行业已在底部，估值回落至历史低位，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务等。

风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。