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2022年08月08日发布

【每日一问】

自2021年四季度以来，各地需求端政策陆续出现了调整。前期局部政策放松效果不彰，政策传导到销售端本身需要一定的时间、疫情反复使得部分需求被阶段性抑制和延后、近期的交付问题也使得购房者信心下挫。从整个政策有效性的传导链条来看，当前销售回暖是对房地产投资、房企资金压力都是有重大意义的，因此各地政策是可以进一步调整的。

我们认为，四类压力城市有望在需求端进一步松绑：

1）库存压力过高的城市。根据中指院数据，48个样本城市中，截至2022年6月末，超过一半的城市（25个）商品住宅去化周期仍超过20个月。宜兴、铜陵、兰州、烟台、长春、大连、泰安、天津、福州、珠海、惠州商品住宅库存去化周期更是突破30个月，另有六安、扬州、南平、泰州、黄石、张家港、镇江、沈阳、三明、常熟、重庆、厦门、北京、郑州超过20个月。在库存压力较高（超过20个月）的城市中40%为省会城市虹吸效应较强省份中的低能级城市，12%为东北部城市，以上城市的基本面缺乏支撑，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

2）房价下滑过快的城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，大连、哈尔滨、郑州、武汉、昆明、兰州、包头、扬州、温州、安庆、泉州、九江、洛阳、平顶山、岳阳、湛江、桂林、北海、三亚、泸州、大理连续四个月及以上环比下跌，天津、襄阳、南充连续三个月环比下跌。其中大连、哈尔滨、郑州、兰州、包头、扬州、九江、北海、大理已经有9~11个月房价连续下行，中西部城市面临的房价下行压力显著大于其他区域。

3）土地市场过冷，同时地方财政对土地出让金依赖较大的城市。南通、长春、常德、贵阳、泰州、温州、襄阳、西安土地财政依赖度（即国有土地使用权出让金/（地方政府性基金收入+公共财政收入））均超过55%，同时今年1-6月成交土地建面同比降幅均超过45%。（备注：土地财政依赖度高的城市共性可参考《地产天天见（第12期）》。）

4）人口流出明显的城市。2021年人口净流出较多的城市有天津、哈尔滨、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充、大庆、石家庄、邢台、济宁、烟台，人口净流出均超过2万人，其中天津与哈尔滨净流出超10万人。

长春、温州同时满足了库存压力大、房价连续2个月及以上下降、土地市场过冷同时地方财政对土地出让金依赖较大以上三个条件；兰州、大连、天津、郑州、昆明、武汉、泰州、贵阳、襄阳满足了以上三个条件中的两项。南充、天津、哈尔滨、石家庄在房价连续下跌的同时，人口也出现净流出；烟台、天津在库存去化压力较大的同时，人口也出现净流出。以上政策调整预期相对较强的城市中，53%为中西部城市，20%为东北部城市。另外，有六成的省会城市也有进一步放松房地产政策的空间，其中武汉和贵阳本身的虹吸效应较强，放松政策后的效果预计会比较突出。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（8月8日）申万房地产板块上涨0.29%，相对沪深300收益率为0.50%；恒生地产板块下跌0.59%，相对恒生指数收益率为0.18%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为1.17%、0.79%、1.53%。申万地产板块今日上涨，主要是由于全国性AMC参与房企纾困、郑州地产纾困基金运作方案与百亿规模的确立，为“保交付”、房企纾困政策落地都起到了一定的信心提振作用。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为0.83%，排名前三是阳光城、中南建设、绿地控股，其中阳光城涨停，受益于全国AMC中国华融与其签署纾困重组框架协议。中南建设、绿地控股涨幅分别为3.03%、2.28%，主要是融资方面的利好。中南建设子公司平阳锦城置业向民生银行借款3.84亿，期限30个月；绿地控股拟向公司股东上海地产、上海城投分别借款15亿元，借款期限为二年，借款年利率为6%。主流内房股今日涨跌幅均值为-1.42%，排名前三是越秀地产、中国海外发展、华润置地，涨幅分别为0.43%、-0.24%、-0.32%，均为稳健的龙头和区域性央国企。