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2022年06月28日发布

市场行情：

本周（6.20-6.24）A股地产指数（申万房地产）涨幅1.86%（上周-0.31%），A股大盘（万得全A）涨幅2.15%（上周1.76%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅7.25%（上周-3.64%），H股大盘（恒生指数）涨幅3.06%（上周-3.35%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现强于大盘。

行业基本面：

市场销售持续修复。从数据来看，45城商品房累计销售面积（6.16.22）同比-19.6%，上月同比-42.3%；16城二手房成交面积（6.16.23）同比-7.7%，上月同比-21.0%。

去化周期有所下降。从数据来看，15城商品房去化周期（截至6.23）为787天，上月同期为823天。

土地市场下滑趋势减缓。从数据来看，100大中城市本年累计（截至6.26）成交土地建面同比-37.2%，上周累计同比-34.8%；本周100大中城市（6.20~6.26）土地成交溢价率2.6%，上周3.9%；100大中城市本年累计（截至6.26）土地成交总价同比-59.2%，上周累计同比-57.4%。

融资持续低迷。从数据来看，境内地产债发行规模（6.16.26）累计同比-63.8%，上月规模同比-3.0%；境外地产债发行规模（6.16.26）累计同比-76.5%，上月规模同比-75.0%。

投资策略：

各地支持政策持续推出。6月21日，武汉再次放松限购，本市户籍居民家庭在全市限购区域已有2套住房的，可新增购买一套住房。6月24日，合肥限购政策再次调整，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。限购资格查询时，非限购区域住房不再计为家庭住房套数，刚需资格认定标准不变。此外，还有多地退出房票政策、放松贷款比例、公积金额度及购房资格。

6月份销售端修复显著，需求支撑较好和政策放松更加积极的二线城市复苏势头较强，我们相信供需两端的修复正在路上。从需求端来看，随着宏观经济的企稳，“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台，需求将会逐渐从高能级城市开始释放，带来销售的逐渐企稳。从供给端来看，土地市场方面，各地政府将会适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间。随着房企偿债高峰的过去以及房企纾困政策的不断落地，房企的资金问题有望逐渐缓解。土地市场也有望在央企国企的托底与民企再投资能力与意愿的恢复之下，开始企稳回升。

我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的混合所有制和民营房企，推荐万科A，金地集团，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。