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2022年05月17日发布

投资要点

本周（ 2022.5.9-2022.5.13）： 房地产板块（ SW）涨跌幅+3.91%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为+2.04%%， +3.51%，超额收益分别为+1.87%、 +0.39%。

房地产基本面与高频数据： （ 1）房产市场： 本周（ 2022.5.7-2022.5.13）60 城新房成交面积 363.2 万平，环比+110.3%，同比-57.7%； 2022 年累计销售 6781.8 万平，同比-48.5%； 2022 年 5 月 1 日-5 月 13 日累计成交505.2 万平，同比-61.0%； 20 城二手房成交面积 140.5 万平，环比+193.2%，同比-32.0%； 2022 年累计成交 1975.8 万平，同比-42.7%； 2022 年 5 月1 日-5 月 13 日累计成交 184.1 万平，同比-22.8%。 6 城新房累计库存10174 万平，环比+0.1%，同比+5.3%。 16 城新房去化周期为 16.9 个月，环比上升 0.4 个月，同比上升 8.9 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 16.6、 16.0、 31.0 个月，环比分别变动+1.0 个月、 +0.03 个月、 +1.1 个月。 （ 2）土地市场： 本周（ 2022.5.9-2022.5.15，下同） 百城供应土地数量环比+9.8%，同比-63.7%；供应土地建面环比-8.4%，同比-60.8%。百城土地成交建筑面积环比-52.2%，同比-82.6%；成交楼面价环比+13.0%、同比-31.4%， 溢价率环比+0.4pct，同比-13.1pct 。

重点政策： 5 月 15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全国范围内家庭首房商贷利率下限下调20BP，为五年期 LPR-20BP（ 4.4%）。 此举可有效降低购房成本，体现政府稳房市的态度和决心， 且为各地提供更大因城施策空间。 4 月基本面数据不及预期， 重点城市放松政策频繁出台， 地方政策方面， 5 月 9 日，苏州进一步完善房地产政策，新房限售时间由 3 年调整为 2 年，二手房由原来的 3 年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域（张家港、常熟）房产不再计入家庭限购套数； 5 月 10 日，合肥优化限购政策， 其中瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园取消限购，其他区域的非户籍 2 年内累计缴纳社保时间从 1 年压缩至 6 个月，可购买一套房；本市户籍可以在限购区购买第三套二手房，新房则依然限购； 5 月 11 日长沙市提出，将家庭房屋登记为保障性租赁房可不计入家庭住房套数。

周观点： 4 月金融数据低于预期，经济不稳，放松不止，政策仍存较高改善预期。近日，苏州、南京、成都等强二线城市放松力度持续加码，中央政治局、一行两会连续释放积极信号，预计后续限购限售将进一步松绑，房贷利率、交易税费有望降低，金融机构对购房者和房企的支持性政策将加快出台。受疫情影响小的成都 2021 年 11 月以来二手成交量同比涨幅均超 70%印证了市场依旧具有强劲购买力。虽然疫情阻碍了部分城市放松政策传导，但此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，股价方向仍旧向上，行业机会大于个股。随着疫情逐渐得到有效控制，叠加放松政策加强，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会。 建议关注：（ 1）房地产开发：保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团；（ 2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；（ 3）房地产经纪行业：我爱我家。

风险提示： 房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期