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2022年01月07日发布

核心观点

新房： 成交持续低位运行；一、二线城市环比回升，三线持续回调。 46 个城市新房成交面积为2464.1 万平，环比上升 16.8%，同比下降 24.0%。一、二、三线城市环比增速分别为+12.4%、 +28.0%和-38.0%，同比增速分别为-20.6%、 -4.2%和-63.6%。 我们认为， 12 月虽然是年末收官月，但由于近期市场行情惨淡，房企供应节奏明显放缓。预计 2022 年 1 月恰逢春节成交淡季，整体成交环比预计由升转降，考量到 2021 年 1 月高基数原因，同比大概率也将保持回落。 从全年市场走势来看， 2021 年全年 46 个城市新房成交面积为 3.0 亿平，同比增长 3.6%， 上半年成交显著放量，下半年市场持续转冷，同比跌幅扩至 30%以上。

二手房： 成交规模环比回升，同比降幅收窄。 16 个城市二手房成交面积为 557.2 万平，环比上升 24.9%，同比下降 35.0%。一、二、三线城市环比增速分别为+22.1%、 +29.3%和+1.0%，同比增速分别为-38.1%、 -18.0%和-70.2%。 我们认为，基于近期多城陆续放松信贷政策，按揭贷款投放力度增加、房贷利率下行、放款速度变快，二手房市场持续回温，但距离前期高位仍有一定距离，市场信心恢复仍需要时间，预计短期内二手房市场仍将以稳为主，规模持续小幅上行。 由于二手房市场的强调控， 2021 年二手房市场较为冷淡，同比出现双位数负增长（-10.4%） 。

库存与去化： 受成交持续低迷的影响， 整体库存、去化周期同环比均上升，上海去化周期小于6 个月。 截止到 12 月 31 日， 14 个城市新房库存面积为 10507.1 万平， 环比+1.8%，同比-2.0%；去化周期 11.3 个月， 环比+5.8%，同比+18.2%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为+2.8%、+1.3%和-2.2%，同比增速分别为-0.2%、 -6.7%和+10.0%；去化周期分别为 8.9、 10.3 和 12.7 个月，环比增速分别为+2.6%、 +5.8%和+3.8%，同比增速分别为+17.3%、 -11.9%、和+56.4%。

房企销售： 12 月百强房企销售额 1.09 万亿元，同比下降 36.4%（前值-38.8%）； 2021 年全年百强房企销售额 12.63 万亿元，同比下降 3.2%。规模房企整体的目标完成情况也远不及去年， TOP20平均目标完成率 87.4%。 结合今年房企实际的销售目标完成情况来看， 2022 年房企整体的销售预期势必也将更为谨慎。

土地市场： 1）量跌价升，成交建面同比-63.6%，楼面均价+40.7%； 尽管三批次集中土拍规则略有松绑，但仍未扭转溢价率的低位运行，本月溢价率仅 3.0%。 全年百城土地成交建面 19.15 亿平，同比下降 4.1%，成交总价 4.93 万亿元，同比下降 6.8%，整体市场较冷。 2） 从二批到三批集中土拍， 土拍热度持续下降，利润率持续改善，政府适当降低保证金比例。 21 城重点城市三批集中土拍溢价率较首批下降了 13.2 个百分点、较二批下降了 2.0 个百分点至 2%；同时，三批集中土地出让预期毛利率较首批提升了 7.9 个百分点、较二批提升了 2.0 个百分点； 三批保证金比例较二批下降了 0.2 个百分点、较首批下降了 0.5 个百分点至 31%。 2021 年重点 22 城住宅土地出让金 2.63 万亿，同比增长 3.3%。杭州、上海、北京、南京住宅土地出让金超过 2000 亿元，分别为 2556、 2381、 2112 和 2015 亿元。六成城市住宅土地出让金同比正增长，其中合肥（+79.9%）、厦门(36.7%)、长沙(31.7%)增长较多。

投资建议

从板块投资角度，我们认为年初仍是一个较好的投资时点，主要是基于： 1）虽然当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续，但目前行业销售不景气和利润率下行的核心矛盾已经充分传达至管理层，在政策和表态上均看到了明显的积极信号，预计供需两端流动性和行政政策有望边际宽松。 2）一季度末基本面有改善预期。我们认为当前政策面强调的良性循环的关键在于销售-投资-销售的链条运转。现阶段销售不景气削弱了当前房企拿地和新开工的意愿，土地成交与新开工下行使得后续入市项目变少、销售有进一步持续下行压力，负向传导关系使得行业没有办法良性运作。我们认为随着 Q1 销售底部区域的到来，投资或在 Q2 见底并开始改善，整体行业将在 2022 年下半年逐步实现良性循环。建议持续关注地产板块机会。 我们建议关注： 1）开发板块： 保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润置地。 2）物业板块： 碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧