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2022年10月18日发布

核心观点

本周市场回顾。第41周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.7%。沪深300指数报收3842.47，周度涨幅为1.0%；创业板指数报收2434.22，周度涨幅6.3%；房地产板块指数报收2970.88，周度涨幅为-1.7%。

本周行业要闻。二十大报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。着力推进城乡融合和区域协调发展。统计局：9月份CPI同比上涨2.8%环比上涨0.3%，PPI同比上涨0.9%，环比下降0.1%。央行：9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元。央行：未来三个月17.1%居民打算购房，14.8%的居民预期房价“上涨”，16.3%的居民预期“下降”。财政部：不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。苏州等地拟回购商品房。多地下调首套房公积金贷款利率。天津：首套房商贷利率最低降至3.9%。广州第三批集中供地18宗地中13宗地底价成交，3宗流拍。临港创新产业园REIT、中金安徽交控高速REIT获批上市。

本周新房和二手房销售量较国庆双周下降。第41周29大城市新房销售为2.49万套，较国庆双周下降57.8%；11大城市二手房销售11764套，较国庆双周下降3.6%；一线城市新房、二手房交易较国庆双周分别下降48.0%、下降15.6%；二线城市新房、二手房交易较国庆双周分别下降51.3%、上升12.2%。库存量、库销比均较第40周下降。截至第41周，15大城市库存为122.5万套，较第40周减少2543套；库销比为15.4个月，较40周下降0.1个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第41周26大城市合计成交土地24块。土地出让金额减少。第41周26大城市土地出让金为506.8亿元，较第39周减少458.3亿元。平均溢价率下降。第41周26大城市土地成交平均溢价率0.9%，较第39周下降1.9%。

重点公司公告。保利发展、华润置地、龙湖集团、华发股份等公司发布9月经营快报。金地集团支付28.4亿元公司债本息款，年内已无到期公开债务。绿城管理前9月新拓建筑面积同比增长33.4%。

投资建议与投资标的

本周新房销售低于9月周均水平，同比降幅约4成，二手成交好于新房。从需求端整体表现来看，节前宽松政策组合收效有限。部分城市拟开展政府回购商品房等稳楼市举措，政策托底效果和可持续性仍有待观察。近期土地市场竞争进一步趋冷，周中财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，在民企大幅减少参拍拿地、地方平台公司托底现象普遍的背景下，预计Q4参拍企业继续减少，随着二三线城市土地市场进一步降温，未来料部分城市双集中土拍政策或有所调整。总体来看，供需两端走弱的压力仍将存在，当前政策力度尚不足以扭转购房者信心，亦不足以挽回低评级房企信用，我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态，Q4末或有机会看到更大力度宽松政策。从二十大报告来看，“房住不炒”的路线仍会长期坚持，房地产金融化依然受限，监管不会以大水漫灌的方式推动行业危机化解。在此过程中企业间分化预计加速，我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示：

销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。