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2022年10月07日发布

公募REITs或迎来首次扩募

9月27日，五支首批上市的公募REITs基金发布拟扩募公告，分别为红土创新盐田港REIT、博时招商蛇口产业园REIT、普洛斯仓储REIT、富国首创水务封闭式REIT、华安张江光大园REIT。

从扩募方式看，根据公告，五支基金均采用定向扩募的扩募方式——向特定对象发售，并且发售对象不超过35名。根据沪深交易所公募REITs规则适用指引，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90%，其中定价基准日为基金发售期首日。

从拟购入项目看，红土创新盐田港REIT拟购入世纪物流园项目；博时招商蛇口产业园REIT拟购入光明项目；普洛斯仓储REIT拟购入三个分别位于山东青岛、广东省江门市、重庆市的仓储物流园项目；富国首创水务REIT拟购入长治市污水处理特许经营PPP项目；华安张江光大园REIT拟购入张润大厦项目。五支基金扩募拟购入的项目的原始权益人及实控人（或相关关联方）均与REITs基金原项目的原始权益人实控人（或相关关联方）相同。

公告发布后，9月28日当日五支拟扩募REITs的二级市场表现优于其他REITs，其中这五支拟扩募的REITs当日涨幅在（1.5%，2.7%），其他REITs日涨幅均低于1%，体现了市场对于REITs扩募的信心。扩募是REITs产品的重要特性，此次五只基金拟扩募是自2022年5月31日上交所和深交所发布公募REITs扩募业务指引后的首次扩募。剔除尚未上市交易的公募REITs，今年已有6支公募REITs基金上市，其中下半年共有5支基金上市，公募REITs扩容明显加速。

本周REITs跑赢上证综指

本周，REITs下跌1.02%，上证综指下跌2.07%，国债指数下跌0.028%。滚动4周，REITs指数下跌0.96%，上证综指下跌5.09%，国债指数上涨0.15%。根据我们的统计测算，截至2022年9月30日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌0.55%，特许经营权类REITs下跌1.38%。滚动4周，产权类REITs上涨0.60%，特许经营权类REITs下跌2.11%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。

产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs

截至2022年9月30日，ABS估值收益率最高的是华夏越秀高速公路REIT，达到9.26倍；估值最低的是华安张江光大园REIT，ABS估值5.12倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值收益率在（5%，6.85%）区间内；特许经营权类REITs的ABS估值收益率普遍在6.9%以上。

投资建议：自2021年6月首批公募REITs以来，公募REITs迎来首次扩募，下半年已有5支REITs基金上市，叠加此次5支REITs发布拟扩募公告，我们认为REITs扩容的速度显著提升，REITs整体发展空间有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。

风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期