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2022年09月29日发布

【每日一问】

我们认为南昌可以作为典型弱二线城市的代表，普遍具备以下几点的特征：基本面相对较弱，对土地财政的依赖度较高的同时，房地产市场景气度低迷。1）从宏观角度来看，GDP 增速相对略低于全省增速，人口流入速度放缓，居民可支配收入增速不及全省。2）虹吸效应相对较弱，江西省本身是省内的三四线城市相对更强的省份。2021 年南昌住宅销售面积同比下降 19%，省内三四线城市同比增长 17%。3）土地财政依赖度较高，2020 年南昌土地财政依赖度为 56%，远高于省会城市均值（44.9%）及全国水平（44.3%）。4）商品房销售持续低迷，房价持续下跌。2022 年 1-8 月南昌商品住宅销售面积为 165 万平，同比下降 39.2%，8 月销售面积仅 19.7 万平，同比降幅仍然高达 38.3%。南昌样本住宅平均价格自 2022年 1 月开始，连续 8 个月下跌。5）库存积压风险相对较大，是重点城市中空置率最高的。截至 2022 年6 月底，南昌商品住宅库去化周期约 23 个月。贝壳研究院显示，南昌住房空置率高达 20%，是调研的 28个大中城市中最高的城市。6）房地比明显下降，房企利润空间仍然不高。 2022 年 1-8 月房地比低至 2.15，为 2010 年以来的最低点，是 2014 年峰值的三分之一。

南昌虽然不是集中供地政策 22 个重点城市之一，但从 2022 年开始也实行集中供地的政策。整体来看，成交量再创新低，成交楼面价有所提升，市场热度较冷。前两轮集中土拍仅完成了今年南昌土地供应计划的 25.6%，完成度较低。2022 年两批集中供地南昌合计供应涉宅用地 30 宗，成交 20 宗（2021 年成交住宅用地 44 宗，已经是过去十年最低的成交量水平），合计拿地金额 105 亿元，成交总建面 180 万平，楼面均价 5829 元/平，高于 2021 年的 3688 元/平，主要与供应土地的区域优质有关；平均溢价率 7.1%，低于 2021 年的 9.1% ，触顶成交率为 45%，底价成交率 45%。

我们认为南昌土拍市场较冷，房企参与热情较低的原因主要有：1）从宏观角度来看，基本面略差，人口流入速度放缓，且虹吸效应较弱。2）从楼市角度来看，南昌市场从 2021 年 8 月开始，成交量开始明显下滑，市场信心不足，客户观望程度较高，房价持续下跌影响居民购房意愿，居民可支配收入速度较慢影响居民购房能力，房地产市场持续低迷，传导至土地市场，房企拿地意愿较低。3）南昌 2021 年未参与集中土拍，2022 年才开始实施，房企在全国投入资金体量有限，部分房企在其它地区已经拉满土地储备，政策的不确定性导致开发商在南昌拿地信心明显不足。

从拿地企业来看，1）主流房企保利、中海均在核心地带溢价拿地，体现深耕决心。首批与二批集中土拍中西湖区两宗地块由厦门岩垚盛竞得，其股东汇成与建发联系颇深，曾合作开发了多个项目，南昌此次的两宗地块也均被备案成为了建发的产品系列：首批以 14.9%的溢价率、8.7 亿元的总价拿地 1 宗，最高静态毛利率可达 29%，备案为建发“养云”系。二批再次以 13 亿元总价夺得 1 宗宅地，溢价率 5.4%，备案为建发中式产品“缦云”系列，我们认为建发此次在南昌核心地带打造不同系列产品，总投资额预计超 40 亿元，体现了其深耕该城市的决心。除建发之外，保利在二批集中土拍中摘得青山湖区地块，成交价 8.3 亿元，溢价率 1.7%。自 2007 年首入后，保利一直都是深耕南昌的房企之一，2022 年上半年以35.7 亿元的销售额成为南昌市占率第一的房企，市占率高达 18%。中国海外发展在二批集中土拍中以 13亿元溢价 14.9%拿下高新区地块，2022 年上半年中海在南昌市占率为 5.1%。2）以地方性的企业拿地为主，地方国企仍是拿地主力，但比例明显下降。地方国企拿地数量占比从首批的 91%降至 57%，民企拿地数量占比从首批的 9%提升至 43%，不过民企也以当地本土企业为主，由于拿地实力相对较弱，民企拿地聚焦青山湖区和高新区。3）本次南昌集中土拍还出现了较多国资背景的非房企背景的企业拿地的情形，我们认为这一方面体现出承担了将近一年“托底”作用的地方城投平台、地方国资房企当前整体的拿地意愿与实力不足；另一方面，也体现出竞拍门槛的持续宽松，除了降地价、增利润之外，拿地资质也进一步放宽，对于此前没有机会但有意布局地产业务的企业来说，反而是一个可选机遇。20 宗成交地块中有 7 宗为非房企拿地，且地块多以高溢价或触顶成交，体现出非房企背景的公司具备一定的拿地实力，未来随着竞拍门槛的持续宽松，非房企背景的企业或抓住机遇、更多参与到土拍市场中；不过由于缺乏相关开发销售经验，我们认为后续开发操盘或多寻求房企合作、或者寻求代建商来进行。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（9 月 28 日）申万房地产板块下跌 1.92%，相对沪深 300 收益率为-0.29%；恒生地产板块下跌 4.55%，相对恒生指数收益率为-1.14%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-3.32%、-2.87%、-2.17%。今日内房股遭重挫，其中旭辉控股跌幅达 32%，昨日金融界等多家媒体报道，其旗下项目所涉信托未如期支付款项，此外董事会主席林中在全体干部致信中称，多地收紧监管资金提取，旭辉账面现金绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为-1.99%，排名前三是滨江集团、万科 A、保利发展，跌幅分别为 0.09%、0.80%、0.85%。主流内房股今日涨跌幅均值为-7.89%，排名前三是建发国际集团、越秀地产、华润置地，跌幅分别为 2.20%、2.57%、3.42%。今日地产 A 股与内房股跌幅相对较小的均为稳健的龙头、区域性央国企以及现金流和报表质量优质的区域性民企龙头。其中华润昨晚公布的月度经营数据显示，8 月销售额同比增长 10.1%，在今日深圳、苏州三批集中土拍中也均有获地。