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2022年09月25日发布

事件：9月23日，银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时，就房地产问题表示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

点评：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；首笔保交楼专项借款已到位，维护购房人合法权益；围绕“三稳”目标，持续完善房地产金融管理长效机制

1）银保监会相关部门负责人表示，当前正处于经济恢复紧要关口，经济运行面临一些超预期因素冲击，经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，但我国经济韧性好、潜力足、回旋余地大，持续恢复发展的良好态势没有改变，支撑高质量发展的要素条件没有改变。同时，就房地产问题表示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。坚持“房住不炒”定位，围绕“三稳”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。地方政府隐性债务风险得到稳妥处置。增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。

2）近期，针对去杠杆下暴露的停贷、违约事件，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，包括指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放。9月22日，国家开发银行向沈阳支付的首笔“保交楼”专项借款已到位，开发性、政策性金融机构已通过不同方式来维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

3）年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，尤其二季度后房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，放松政策类型涉及降低首付比例、调整公积金贷款额度、下调房贷利率、发放租房和购房补贴、进一步支持改善型购房需求等。此次银保监会发声利于持续完善房地产金融管理长效机制，稳定市场预期，提振居民与企业信心，预期后续对于居民合理购房及企业融资需求政策支持的落实将加速。此外，在严控负债规模的背景下，此前高杠杆扩张路径已明显受限，预期商品住宅开发严格管控融资链条下行业格局将重塑，国企及低杠杆民企向前、高杠杆民企向后，带动行业健康可持续发展。

投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。