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2022年09月19日发布

市场表现：

上证指数本周-4.16%，收报于3126.40点；创业板指本周-7.10%，收报2367.40点；沪深300本周-3.94%，收报于3932.68点。房地产板块-3.84%，在31个行业内位列第13位。

新房成交：成交面积同比-47.2%，环比-1.2%

本周（9.9-9.15），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约210万方，同比-47.2%，环比-1.2%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积73万方，同比-1.2%、环比-1.0%；二线（14城）一手房合计成交面积95万方，同比-62.3%、环比+7.7%；三线（14城）一手房合计成交面43万方，同比-41.1%、环比-16.8%。

新房库存：库存面积环比+3.70%，去化周期12.6月

截至2022.9.15，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9415万方，环比+3.70%，整体去化周期（按面积）约12.6月。其中，一线（4城）新房库存合计3337万方，环比+0.96%，去化周期10.8月；二线（6城）新房库存3237万方，环比+10.89%，去化周期10.1月；三线（6城市）新房库存2840万方，环比-0.48%，去化周期24.4月。

二手房成交：成交面积同比-18.0%，环比-10.0%

本周（9.9-9.15），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约91万方，同比-18.0%，环比-10.0%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积28万方，同比-16.7%、环比-1.6%；二线（8城）二手房合计成交面积35万方，同比-29.3%、环比-18.3%；三线（6城）二手房合计成交面积28万方，同比+0.9%、环比-6.0%。

土地市场：百城土地成交面积2447万方，成交土地总价225亿元，土地溢价率5.81%

上周（9.5-9.11），百城土地供应数量为765宗，对应土地供应建面约5373万方；百城土地成交数量为405宗，对应土地成交建面约2447万方，成交土地总价约225亿元，百城土地溢价率为5.81%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为121万方、781万方和1545万方，同比分别为+178.1%、-43.8%和-6.9%，对应土地溢价率分别为0.00%、0.89%和9.34%。

投资建议：

本周国家统计局发布2022年18月房地产开发投资和销售数据。1）销售端持续疲软，政策工具箱仍有空间：18月销售金额累计同比-27.9%（17月-28.8%），8月单月-19.9%（7月-28.2%）。其中，住宅销售金额累计同比-30.3%（17月-31.4%）。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：①“保交楼”措施逐步落地，如继纾困基金后全国层面的“保交楼专项借款”的具体落地等组合拳；②货币政策工具箱的“后手”，如房贷利率下调等，根据融360统计，截至8月24日，至少37个城市开始执行最新房贷利率下限（首套4.1%，二套4.9%）；③“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间，我们看好针对改善型需求的普遍放松，如二套限购放松及二套首付比例下调等；同时对限购解除等手段持谨慎态度，本周青岛和苏州政策“一日游”现象反应了“一城一策”放松的特点还是按部就班，依然是在“房住不炒”的大基调下，兼顾其他城市的“保交付”和修复购房者预期；④房企“以价换量”力度，在当前市场预期较弱的情况下，尤其是二手房短期价格下跌压力较大的前提下，新房价格在未来有继续下行的压力。

2）开竣工：新开工降幅扩大，“保交楼”下竣工有所改善：2022年18月新开工同比-37.2%（17月-36.1%），8月单月-45.7%（7月-45.4%）。18月竣工面积同比-21.1%（17月-23.3%），8月单月-2.5%（6月-36.0%）。竣工指标单月有较为明显的好转，单月同比降幅大幅收窄，8月以郑州为代表的多地地方政府持续跟进“保交楼”政策，考虑到项目审计、资金撬动及后续贷款跟进需要时间，预计9月压力仍存；待专项贷款进入实施阶段，竣工面积会有更明显的修复。

3）融资端：到位资金单月同比降幅小幅缩窄，磨底阶段仍需耐心：2022年18月到位资金同比-25.0%（17月-25.4%），8月单月-21.7%（7月-25.8%）。结构上，8月单月国内贷款（同比-17.5%）、自筹资金（同比-18.4%）、回款（首付+按揭）（同比-23.6%）。本周继地产纾困、“保交付”相关政策陆续落地，叠加需求端政策节奏性放松，8月竣工数据亮眼，销售连带投资继续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q3市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。

风险提示：

房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。